Права собственности на жилище: модели, проблемы, пути решенияНазад
Права собственности на жилище: модели, проблемы, пути решения
Права собственности на жилище: модели, проблемы, пути решения
Дома, квартиры и помещения в доме стали сегодня типичными объектами жилищно-рыночных отношений. Основа правоотношений частной собственности в жилищной сфере установлена законом `О приватизации жилищного фонда в РСФСР`. Согласно данному закону гражданам в собственность передано лишь специфическое имущество в виде занимаемых ими `помещений` (квартир). Помещение - пространство, ограниченное поверхностями ограждающих его конструкций. Поскольку воздух, наполняющий помещения, не является `недвижимым имуществом`, а сами ограждающие конструкции в понятие `помещение` не входят, то речь идет лишь о слое внутренней отделки стен, потолка и пола, а также о части инженерно-технического оборудования, находящегося в помещениях.
Несовершенство закона привело к тому, что `общее` имущество (конструкции зданий, земля, `места общего пользования` и т.п.) остались в собственности местной власти, а помещения - в собственности граждан. У граждан возник `дефицит` прав собственности, а у органов власти - `избыток`. С позиций сметной стоимости строительства гражданам передано в собственность примерно 10% от стоимости строительства жилья, а 90% от этой стоимости осталось у органов власти. При строительстве многоквартирных жилых домов и при сделках с квартирами объектом договоров продолжают оставаться только `помещения` (квартиры), а не доли в домовладении.
Дефицит прав собственности порождает ряд проблем. Граждане, например, платят налог на имущество (жилье) не только за себя, но и за органы местной власти. Причем за собственность, принадлежащую местной власти, они платят налог примерно в 9 раз больший, чем за свою. Коммунальные услуги они также оплачивают не только за себя, но и за местную власть. Страдают и органы местной власти. За счет бюджета они содержат не муниципальную, а частную собственность. Такие `неправовые` затраты могут достигать в крупных городах 20% от бюджета и более.
Для местного самоуправления и государства в целом также имеется ряд последствий: `местное самоуправление` должно строиться на основе самоуправлений жилыми домами и иными имущественными комплексами, содержащими общее имущество. Поскольку общая недвижимость и права собственности на нее оказались изъятыми у владельцев жилья, исчезла необходимость и целесообразность создания и функционирования самоуправлений домовладельцев. А это означает, что `местные самоуправления` потеряли ту основу, на базе которой они должны существовать и развиваться.
Несовершенство законодательства негативно влияет и на сферу жилищного строительства. В договорах о долевом участии в строительстве жилья предусматривается строительство квартиры (помещений), а не доли в доме. Что это означает? Долевые инвесторы оплачивают строительство жилья, начиная от разработки проектной документации, заканчивая благоустройством и вводом дома в эксплуатацию. Однако в результате строительства они приобретают в собственность только помещения. Получается так, что имущество на сумму до 90% стоимости у них изымается (`конфискуется`) потому, что строительный заказчик (СЗ) `передает` его на баланс органам местной власти.
Такая `передача` является противоправной и незаконной. Передавать можно не чужую собственность, а управление своей собственностью. Строительный заказчик, часто неправильно называемый застройщиком, не является владельцем жилого дома, поэтому если владельцы квартир поймут, что у них изъяли примерно 90% их имущества и обратятся в суд с иском о защите своих законных прав и интересов, СЗ может оказаться в весьма рискованном положении.
Во-первых, СЗ должен будет вернуть владельцам квартир изъятую у них долю в общем имуществе, а это только по доле в стоимости строительства составит примерно 90%. При этом надо будет компенсировать домовладельцам полученный ими ущерб в виде выплаченного в завышенном размере налога на имущество, возместить им часть коммунальных расходов.
Во-вторых, перед СЗ возникнет почти неразрешимая проблема, связанная с управлением, содержанием и эксплуатацией домовладения. Согласно действующему законодательству, он будет обязан создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) и передать ему управление кондоминиумом, когда более 50% домовладельцев станут членами ТСЖ. Зарегистрировать кондоминиум, а уже потом создать ТСЖ, не будучи домовладельцем, будет для СЗ почти неразрешимой проблемой. Даже при ее преодолении остается мало шансов на вовлечение в ТСЖ 51% домовладельцев. Дело в том, что вступление домовладельцев в ТСЖ является делом добровольным, а это означает, что СЗ рискует `пожизненно` и за свой счет осуществлять управление частным или иным домовладением. Речь идет об ущербе, сравнимом со стоимостью строительства дома.
Необходимо срочно искать и находить выход из указанных проблем. В этой связи авторы предлагают вниманию читателей свою модель структуры прав собственности на жилище, использование которой поможет устранить ряд уже существующих проблем, спрогнозировать возникновение новых и заблаговременно найти пути их решения.
Модель структуры собственности на жилище
Права собственности на часть жилого дома должны включать в себя два вида имущества: (едино)личное и общее (совместное) и три вида прав:
1) (едино)личное право собственности на обособленное помещение (квартиру);
2) доля в совместной собственности на общее имущество (на праве владения, пользования и, частично, распоряжения);
3) доля участия в управлении общей (совместной) собственностью (функция права распоряжения).
Первый вид права является системообразующим. Право собственности на помещение должно автоматически приводить к наличию двух других прав, которые должны следовать судьбе первого. Оба вторых вида прав собственности условно назовем `социальной собственностью`, поскольку речь идет о совместной, коллективной форме собственности.
В сегодняшней практике `социальная собственность` изъята из гражданского оборота и принадлежит органам местной власти, хотя отделять ее от права собственности на `жилье` (на помещения) нельзя. Помещения могут принадлежать владельцам на праве единоличной или совместной собственности. Именно такая модель была введена на основе приватизации. С одной стороны, была `аннулирована` социальная собственность владельцев помещений в составе домовладения, а с другой - искусственно создана `социальная собственность` внутри помещений (квартир).
В Республике Татарстан реализуется своеобразная и в основе прогрессивная программа ликвидации ветхого жилья. В её рамках иногда переселяют и граждан, приватизировавших жилье. При этом возникают разные виды нарушений конституционных и гражданских прав и свобод. Рассмотрим конкретный пример.
Гражданка А. вместе с сыном, после смерти одного из членов семьи, оказалась совладельцем 3-х комнатной приватизированной квартиры. Она разделяла ее с сыном на праве долевой собственности в соотношении 1 к 2. Им сообщили, что по указанной программе их будут переселять в новое жилье и на двоих дадут 2-х комнатную квартиру. Состав семьи сына гр. А. при этом не учитывается. Права собственности на 60 кв. м - также не учитываются. Двухкомнатная квартира может быть площадью 50 кв.м и менее. Возникает вопрос - как гр. А. и ее сыну защитить свои права на жилище в условиях действующего законодательства? Кировский суд Казани, тщательно изучив существо дела, принял в январе текущего года взвешенное решение. Суд предложил сторонам заключить `мировое соглашение`, согласно которому они разделили квартиру следующим образом: две комнаты на праве единоличной собственности принадлежат гр. А., а одна комната - ее сыну. Остальную площадь и недвижимое имущество в составе квартиры они поделили на праве долевой собственности. Таким образом, оба владельца жилья, которые ранее выступали как один `консолидированный` собственник, стали равноправными собственниками отдельных помещений. Это означает, что при `переселении` с каждым из них органы власти должны взаимодействовать как с самостоятельным собственником и обязаны предоставить каждому из них отдельное жилище. Тем самым рассмотренная выше модель нашла практическое применение в судебной практике Татарстана и России.
Проблема превращения `консолидированных` собственников в самостоятельных скоро станет насущной для примерно 80% населения РФ. Дело в том, что налог на жилище должен возрасти в 3-20 раз. Это означает, что гражданам, владеющим 2-3-х комнатными квартирами с доходом до 2 тысяч рублей и имеющим двух и более детей, придется столкнуться с жизненно важными проблемами. Для того, чтобы сохранить конституционное право на жилище, им придется искать пути для снижения несправедливого налогового бремени, установленного законом 1999 года. Разделение квартир на праве личной собственности на помещения, как это сделала гр. А., поможет снизить налоговое бремя в 3-20 раз.
Строительным заказчикам, осуществляющим многоквартирное жилищное строительство с участием частных инвесторов, можно посоветовать существенно переработать договора о долевом строительстве. Необходимо в рамках договора устанавливать полную характеристику объекта строительства с указанием не только характеристики квартир, но и доли в общем имуществе. По завершении строительства необходимо оформлять акты передачи как (едино)личной, так и долевой собственности, представляя в органы регистрации прав собственности их идентификации согласно правообразующим документам. В конце концов, правоустанавливающие документы могут быть выданы на основании решения суда. Только на основании таких актов СЗ имеют юридическое право `списать со своего баланса` чужое имущество.
Новые тенденции в жилищном строительстве
В силу индивидуальной и социальной психологии, а также экономических факторов, большинство долевых застройщиков будет со временем стремиться максимально исключить из состава своих помещений объекты общей недвижимости. Такое стремление приведет к тому, что общедомовые инженерно-технические системы (водоснабжения, водоотведения и другие) должны будут выноситься за пределы квартир. Это приведет к заметным изменениям в проектировании разводки таких систем. Сегодня общие части систем отопления, водо- и газоснабжения еще находятся в квартирах, поэтому соответствующие службы должны получать доступ в квартиры для проведения своих работ. Это создает неудобства как для собственников помещений, так и для других домовладельцев.
Другая особенность состоит в том, что в домовладениях должны появиться самостоятельные объекты `социальной собственности`. Во-первых, речь идет об офисах ТСЖ или кооперативов, о складских и прочих помещениях. В зависимости от социального состава в домовладениях (кооперативах, кондоминиумах) могут предусматриваться общественно-культурные центры, мастерские и другие объекты производственного и социального назначения. Отдельные домовладения будут образовывать объединения `самоуправлений` со своей социальной инфраструктурой.
Если тенденция неправовой или `неудачной` налоговой политики в отношении прав собственности на единственное жилище, о которой говорилось выше, сохранится, то в течение ближайшего десятилетия обязательно разовьется тенденция образования городских `гетто` со своей спецификой проектирования нового и реконструкции старого жилья. Как только налог на недвижимость стоимостью примерно 500 тыс. рублей и выше достигнет порядка 2%, по прогнозам авторов должна будет возникнуть внутригородская миграция населения, которая затронет в таких городах как Казань, до трети и более населения. Граждане со среднедушевым доходом меньшим примерно половины минимального потребительского бюджета и имеющие в своем составе одного и более ребенка, должны будут обменивать большие квартиры на меньшие или въезжать в комнаты, образуя перенаселенные коммунальные квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Сегодня еще не ясна политика в отношении прав собственности на землю. При приватизации жилья домовладельцам `забыли` передать бесплатно право собственности на землю под строениями. Поэтому налог на землю с них не взимается. В то же время в ряде мест начинается продажа земельных участков для строительства многоквартирных домов. В условиях действующего, коллизионного законодательства эта практика является во многом рискованной. Например, в Казани ведется строительство домов на частной земле. Причем СЗ, вовлекающий граждан в строительство на своей земле, не собирается наделять будущих владельцев квартир правом собственности на землю. Такие СЗ усиливают тенденцию изъятия у домовладельцев `социальной собственности` и могут создать множество ненужных проблем себе, домовладельцам, органам власти и судам.
Авторы полагают, что развиваемые ими представления о структуре собственности в жилищной сфере окажутся полезными и будут содействовать решению указанных проблем в этой области.
