Владимир Спасибо: Реструктуризация строительного бизнеса. На примере компании `Интеко`Назад
Владимир Спасибо: Реструктуризация строительного бизнеса. На примере компании `Интеко`
Времена золотой лихорадки на строительном рынке, как утверждают многие эксперты, проходят. Наступает время упорядочения его, ухода по разным причинам многих игроков. В этом смысле интересна ситуация с компанией "Интеко". Которая занималась многими вещами, а теперь сосредотачивается на нефтехимии, недвижимости, фондовом рынке.
Не вдаваясь в историю, благо что про это многими уже написано, и всякого, посмотрим на ситуацию со строительным направлением.
Строительство.
В 2000 г. "Интеко" купила часть акций московского ОАО ДСК-3 у наследников его владельца Юрия Свищева. В 2001 году "Интеко" выкупила уже у московского правительства контрольный пакет акций ОАО ДСК-3. Модернизировав комбинат, "Интеко" получила 20% столичного рынка панельного домостроения.
А в 2005 г. "Интеко" продала ДСК-3 ГК "ПИК". Желание покинуть рынок массового жилья было подтверждено продажей цементных заводов компании "Интеко" холдингу "Евроцемент" ("Интеко" владела 7 заводами).
В 2002 г. на базе ДСК-3 "Интеко" создает ООО "СК ДСК-3", выделив в отдельное направление монолитное строительство элитного жилья и офисных зданий.
Компания выступает как застройщик и инвестор. Сейчас у ЗАО "Интеко" имеется порядка 1300 га земли под застройку в Москве.
К 2010 г. доходы от недвижимости, предполагается, составят до $1,2 млрд. (сейчас около $600 млн.), из них продажа жилья - 60%: сдача в аренду собственных бизнес-центров и управление гостиницами - 40%.
В структуре "Интеко" создан департамент, занимающийся строительством офисной и гостиничной недвижимости.
"Интеко" в ближайшие 5-6 лет намерена создать крупную национальную гостиничную сеть. В сеть из 12-15 гостиниц общей емкостью более 3000 номеров будет инвестировано порядка $1,2 млрд.
У "Интеко" 4 четыре участка в Москве под гостиницы: на Ильинке, проспекте Мира, Нагатинском затоне и Ленинградском шоссе.
В Астане проектируется бизнес-центр "Москва" с 4-звездочной гостиницей на 180 номеров.
"Интеко" совместно с ОАО "Московская инвестиционно-строительная компания" (ОАО "МИСК") завершило подготовку к началу строительства гостиничных комплексов в Санкт-Петербурге и Петергофе.
В 2005 г. "Интеко" выиграла тендер на строительство отеля в Карловых Варах.
Начат проект отеля в австрийском Китцбюэле.
Изучается рынок в Китае на предмет строительства там отелей.
В офисные проекты "Интеко" собирается инвестировать до $1 млрд, на которые предполагается построить 1 млн кв. м.
Большую часть составят бизнес-центры класса А в Москве. Половину из них "Интеко" оставит у себя в собственности.
Компания "Интеко" начала строительство комплекса в деловом центре "Москва-Сити". В конце 2005 г. "Интеко" купила 50% долей девелоперской компании "Сити Палас" у "СТ Групп". Другие 50% принадлежат офшорной компании "C&T Equity Ltd".
МДЦ "Москва-Сити" строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Инвестиции в первую очередь (около 3 млн кв. м) оцениваются в $10 млрд. Управляет проектом ОАО "Сити", 47% акций которого принадлежит "Норникелю", 38% - группе "Гута".
ООО "Сити Палас" стало девелопером строительства в "Москва-Сити" общегородской площади с многофункциональным комплексом, в состав которого войдут Московский дворец бракосочетания площадью около 2000 кв. м, подземная автостоянка на 1500 мест, офисы, торговые площади и гостиница.
Комплексы "Аэро-Парк" (950 000 кв. м гостиниц, офисов, апартаментов и торговых площадей) и "Гранд-Парк" (420 000 кв. м жилья) строятся на территории аэродрома имени Фрунзе (известен как Ходынское поле). На Ходынке "Интеко" действует на паях с компанией "Мосфундаментстрой-6".
Второй после "Аэро-Парка" по масштабам проект "Интеко" - 570 000 кв. м офисов и гостиниц на Минской улице рядом с парком Победы. "Интеко" планирует построить на берегу Сетуни торгово-офисный комплекс "Космо-Парк".
Строится бизнес-центр на 35 000 кв. м на Садовнической набережной.
Забавно в свете этих проектов звучат высказывания Ю.Лужкова на заседании правительства Москвы, о необходимости приостановить строительство офисных помещений в центре города.
Жилье строится в Молжаниново (225 га за МКАД в районе аэропорта "Шереметьево").
Компания приобрела участок под строительство жилого комплекса "Шуваловский" (230 000 кв. м) в районе Воробьевых гор. Раньше эта земля принадлежала Московскому государственному университету, в качестве компенсации за участок "Интеко" профинансировала строительство новой библиотеки и жилья для преподавателей.
На паях с Mirax Group и "Федеральной сетевой компанией" "Интеко" застраивает участок на севере Москвы, по которому проходит высоковольтная линия электропередачи.
Жилой комплекс в Гранатном переулке на территории Московского гуманитарного педагогического института "Интеко" возводит совместно с "СТ-Групп".
В свете происходящего к конкурентам "Интеко" можно уже не относить:
ГК "СУ-155": выделенные участки под застройку в Москве - 3500 га.
Выступает как заказчик, инвестор, генеральный подрядчик по возведению панельных домов всех серий, а также монолитных домов.
Доля в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс ежегодно составляет не менее 30%. Районы строительства - Северное Медведково, Алтуфьево, Кожухово, Нагатинский затон, проспект Вернадского, Севастопольский проспект, Новые Кузьминки, Чертаново.
ДСК-1: 2000 га.
Большие объемы массового строительства. В половине проектов компания выступает инвестором, в остальных - генподрядчиком. Среди типовых панельных домов (компания сейчас застраивает район Кожухово) преобладают дома серии П-44Т.
Конкуренты:
ХК "Главмосстрой": 900 га.
В свое время был ведущей строительной организацией столицы. В 2005 г. основным акционером стал глава компании "Базовый элемент" Олег Дерипаска. В его планах вернуть компании утраченные позиции в строительстве в Москве. Происходит смена приоритетов и выход на элитный рынок.
"Главмосстрой" начинает реконструкцию кварталов, расположенных с внешней стороны Рождественского бульвара. На территории, ограниченной улицами Сретенка, Трубная и Садовым кольцом, компания намеревается построить 170 тыс. кв. м элитного жилья.
Сейчас "Главмосстроя" работает над проектом элитного жилого комплекса класса де-люкс под названием "Мечта москвича" в Замоскворечье.
При этом продолжается застройка Марьино, Северного Медведкова и Зеленограда.
ГК ПИК: 730 га.
Вместе мощностями "ДСК-3" "ПИК" получил и инвестиционные проекты "Интеко", связанные с панельным строительством, - около 1 млн кв. м в Москве и Подмосковье. Сейчас в инвестиционном портфеле группы "ПИК" на ближайшие 3-4 года 4 млн кв. м панельного жилья в московском регионе.
Значительная часть площадок ПИК находится в регионах - Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде.
Московские объекты компании - преимущественно панельные дома типовых серий в районах массовой и точечной застройки на юго-востоке города. На месте промзоны Грайвороново ПИК вместе с "Интеко" строит 0,5 млн кв. м жилья.
Среди проектов называют ЖК "Английский квартал" (ул. Мытная, вл. 13), который занял площадь более 4 га, и ЖК "Переделкино" (ул. Лукинская, к. 1, к. 2) площадью 23,6 га.
Холдинг "ДОН-Строй": 506 га.
Сейчас в качестве одного из приоритетных направлений развития "ДОН-Строй" выбрал коммерческую недвижимость - торгово-развлекательные и офисные центры, которые строит рядом со своими уже построенными жилыми комплексами.
Завершение этих проектов позволит "ДОН-Строю" получить в управление более 755 тыс. кв. м собственных торговых и офисных площадей (ожидаемый денежный поток от управления ими к 2010 году составит около $400 млн).
"Мосфундаментстрой-6": 430 га.
Строит в Бескудниково, Марьино, Люблино, Бутово, Кожухово, Митино.
Имеет сотрудничество с "Интеко" в строительстве микрорайонов бизнес-класса "Шуваловский" и "Гранд-Парк".
"Мосстроймеханизация-5 ": 320 га.
С 1999 по 2004 год в Северо-Восточном АО компания сдала в эксплуатацию более 138 тыс. кв. м жилья (12 домов), еще 28 зданий возвела в Южном Медведково, а сейчас строит 200 тыс. кв. м монолитного жилья в Митино.
Mirax Group: 280 га.
Возводя жилые комплексы "Корона" (2,5 га), "Миракс-парк" (3 га), "Кутузовская Ривьера" (2,6 га), корпорация делала акцент на ландшафтный дизайн.
Самый масштабный проект - ЖК "Золотые Ключи-2" (10 га).
У компании есть участок на стыке "Большого Сити" и Кутузовского проспекта.
В "Москве-Сити" она строит небоскреб "Федерация".
Mirax Group в 2006 г. купила компанию "Международный центр", владеющую правами инвестирования на участке в 6 га в Краснопресненском районе, где будут строиться здания переменной этажности - 41 и 47 этажей.
Деловой комплекс "Миракс-Плаза" площадью 386 тыс. кв. м расположится на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева, напротив ММДЦ "Москва-Сити".
По соседству с "Москва-Сити" появится новый деловой район, который станет одним из первых проектов в рамках программы по застройке земель РЖД. На территории 45 га рядом с Парком Победы компания построит более 1-1,2 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных помещений.
В районе Фили-Давыдково, между улицами Кременчугская, Давыдковская и Славянским бульваром, после реконструкции площадки в 46 га возникнет жилой квартал площадью 1,2 млн кв. м.
На территории АМО "ЗИЛ" в районе метро "Автозаводская" компания возведет жилой комплекс площадью 160 тыс. кв. м.
Сергей Полонский, руководитель Mirax Group, утверждает, что в портфеле компании находится порядка 5 млн.кв.м построенной и возводимой недвижимости бизнес- и премиум-классов.
При этом проекты очень интересные - например, проект реорганизации земель Московской железной дороги и строительства над железнодорожными путями офисных и торгово-развлекательных центров. Или проект переноса под землю воздушных линий электропередач с последующей застройкой освобожденной территории в Бибирево-Бескудниково. Самое высокое здание Европы - деловой комплекс "Федерация", бизнес-центр "Миракс-Плаза" и множество других..
По его мнению, московская недвижимость в панельных домах уже достигла своего максимума - $4000 за кв.м, и в ближайшем будущем этот сегмент рынка ожидает ценовая стабилизация.
Квартиры в домах бизнес-класса должны стоить в 3-4 раза дороже панели, таким образом, потолок в этом сегменте еще не достигнут, и рост цен продолжится.
Что касается офисной недвижимости, то насыщение московского рынка произойдет, когда объемы офисных площадей достигнут отметки в 13-14 млн.кв.м.
В настоящее время в столице построено 3 млн.кв.м коммерческих площадей.
Финансы
С лета 2002 г. Е.Батурина - председатель совета директоров Русского земельного банка (РЗБ). В декабре 2002 г. стала владельцем контрольного пакета акций (52,96%) РЗБ.
В конце 2006 г. началось упорядочение структуры группы "Интеко" и создание централизованной системы управления активами.
Все проекты холдинга разбиты на несколько направлений, каждое из которых передано отдельной управляющей компании.
Одна из них займется управлением закрытого паевого фонда на сумму более 80 млрд рублей, который должен был стать одним из крупнейших игроков на российском фондовом рынке. В фонд войдут неконтрольные пакеты акций компаний, но основную часть портфеля составят акции "Газпрома" и Сбербанка.
Продекларированная задача - построить прозрачную компанию, понятную как для российских, так и для иностранных партнеров.
Ее исполнением занялся Алексей Чаленко, бывший главный исполнительный директор ФК "Уралсиб".
Практика размещения капиталов в бумагах крупных компаний с госучастием становится обычной для бизнеса.
Батурина управляет "Интеко" через "бюджетный комитет": для каждого из крупных подразделений компании (строительство, переработка пластмасс и т. д.) на год верстается бюджет с расходной и доходной частью. Каждый месяц выполнение этих смет рассматривается на бюджетном комитете под председательством Е.Батуриной.
В дополнение к бюджетному комитету в "Интеко" создается инвестиционный. Если раньше решения входить или выходить из проектов принимались едва ли не по наитию, то теперь, надеется Чаленко, это будет жестко регламентированный процесс.
Создается новая система владения активами. Проекты "Интеко" планируется разделить. Активы сосредоточаться в нескольких закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).
Новый подход позволяет сэкономить на налогах. Налогом облагаются лишь дивиденды, выплачиваемые бенефициарам фонда. Если владелец решает всю прибыль оставлять в фонде, увеличивая таким образом его стоимость, то налог платить не с чего, до тех пор, пока фонд не будет расформирован и его участники не разделят доход за весь период существования ЗПИФа.
Создан фонд под названием "Континенталь" для управления инвестициями в ценные бумаги. Его объем - 86 млрд. рублей. Туда планируется перевести акции Газпрома и Сбербанка. На эти бумаги придется около 50% стоимости активов фонда. Есть часть акций "Роснефти". Еще около $1 млрд. в активах "Континенталя" составят собственно акции ЗАО "Интеко".
Все перечисленные бумаги в фонд пока не переведены: часть акций котируемых компаний заложена по кредитам (их главный источник - Сбербанк).
Первоклассный залог дает возможность привлекать деньги под очень низкие для строителей 7% годовых в валюте.
Но по мере высвобождения акций из-под залога бумаги будут переводиться в ПИФ. Играть на курсах входящих в него бумаг "Интеко" не собирается.
Для этих целей планируется открыть два фонда, чьи активы должны со временем вырасти до $3 млрд.
Как видим, компания "Интеко" достаточно диверсифицирована, имеет хорошую динамику. Очень неплохо управляется.
Есть много критики с точки зрения использования "административного ресурса" (понятно, о чем речь). Но будем справедливы - ни один крупный игрок на строительном рынке Москвы без этого самого "административного ресурса" и шагу не сделает.
То, что в Москве потихоньку начинается свертывание строительства жилья - это процесс объективный. Нехватка земли, проблемы с инженерной и транспортной инфраструктурой. Но возникает опасность "трущобизации" российской столицы.
И пока не видно способов предотвращения этого процесса.
