Андрей Лазаревский: Законодательство о недвижимости поселений: анализ, тенденции, рекомендацииНазад
Андрей Лазаревский: Законодательство о недвижимости поселений: анализ, тенденции, рекомендации
Автор - эксперт партии "Яблоко", почётный член Российского общества оценщиков. С 1994 по 1997г. работал в Министерстве имущества России в качестве начальника управления методического обеспечения, советника Министра. Участник разработки нормативно-правовой базы "послечековой" приватизации, проектов федеральных нормативных актов о приватизации земельных участков, о регистрации прав на недвижимость, о градостроительстве, об оценочной и риэлтерской деятельности, правовых актов ряда муниципальных образований. В 1999 - 2001 гг. руководил подразделением Института экономики города, где была подготовлена концепция развития рынка земли и иной недвижимости, использованная в ряде документов Правительства РФ (в т.ч. в среднесрочной программе до 2004 гг., в проекте долгосрочной стратегии социально-экономического развития до 2010 года). Эксперт фракции "Яблоко" в Государственной думе двух созывов. Подготовил 6 научно-исследовательских работ и более 100 статей.
Оглавление
Введение 3
Глава 1. Опыт зарубежных институтов по обслуживанию рынка недвижимости 6
Глава 2. Недоразумения и ошибки базового законодательства о недвижимости 7
Объект права не "земля", а земельный участок и права по его использованию 7
Неконституционный "разрешительный" принцип оборота 8
Участок - главная вещь недвижимости 9
Права на недвижимость или недвижимость как вещь? 10
Глава 3. Генезис российского законодательства о недвижимости 11
Невнятные реформы 11
Земельный кодекс и его последствия 12
Выкуп земельных участков, на которых расположены здания и имущественные комплексы. Формирование единых объектов недвижимости 14
Приватизация объектов недвижимости 16
Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней 17
Кадастровый учёт и землеустройство 19
Территориальное (правовое) зонирование 20
Налогообложение земельных участков и иной недвижимости 21
Административная аренда -- неконституционный налог 23
Заключение 24
Глава 4. Новые условия выкупа или его запрет? 24
Раздел I. Проект о переоформлении прав на землю 24
Раздел II. О Постановлении ВАС РФ No 11 29
Глава 5. Землеустройство 35
Инструменты кадастрового произвола 35
Технические ошибки в пользу чиновников 36
Отмена "полюбовного" описательного отражения границ 36
Удорожание кадастра 38
Незаконное формирование 39
Формирование обязательное 39
Проект границ - инструмент диктата 40
Обманное извещение 40
Согласование проекта и местоположения границ 41
Административное "упорядочивание" 41
Нарушение ранее возникших прав на недвижимость 42
Разрушение Градкодекса 42
Странные новеллы по сельхозземлям 44
О земельных долях 45
Опасность для дачников 45
Дорогая путаница 45
Неравная защита прав - в пользу чиновников 47
"Прихватизация" и мошенничество... 47
Блокирование выкупа 48
Мнимая секретность 49
Манипуляции с перераспределением и упорядочением 49
Нарушение прав муниципальных образований и государства 50
Глава 6. Проект о кадастре недвижимости 51
Часть I: Формирование 51
Неконституционное "формирование" 52
Подчинённый независимый инженер 52
Обязательное формирование 54
Процедуры формирования и согласования границ 55
Часть II: Бесценный учёт 56
Расплывчатый предмет и незаконные понятия 56
Акт признания 57
Учёт характеристик 57
Война законов 58
Кто ведёт кадастр 59
Процедура учёта 59
Нарушение существующих прав на недвижимость 60
Отказ в учёте 61
Включение сведений о ранее учтенных объектах 61
Принуждение к повторному учёту - для налогообложения 62
Ложная публичность 63
Без ошибок и ответственности 64
Чиновничий бизнес 64
Неэффективность и дороговизна кадастра 65
Часть III. Оценка того, чего нет 66
Кадастровая стоимость как налоговая база 66
Массовая оценка 66
Государственный фонд данных кадастровой оценки 67
Процедура оценки 68
Утверждение оценки 69
Апелляция и оценщики 69
Нарушение норм Конституции РФ 70
Налоговый позитив 72
Глава 7. Резервирование земельных участков 73
Мировой банк 73
Отказ от законного регулирования 74
Без возмещения ущерба 74
Собственность без земли 75
Лишение прав аренды 76
Возвращение административной системы 76
Глава 8. Нацпроект о доступном жилье - за счёт прав нынешних собственников недвижимости? 78
Глава 9. Наброски концепции развития законодательства о недвижимости 80
Содержание реформы в сфере недвижимости 81
Совершенствование государственных институтов рынка недвижимости 81
Принципы институтов рынка недвижимости 82
Развитие государственных институтов рынка недвижимости 83
Приложение 87
Проект федерального закона "О Государственном кадастре недвижимости" 87
Введение
Страна наша велика и обильна, но давно замечено, что порядка в ней нет. Для последнего исторического периода одна из причин очевидна: нет ясных правил работы государственных институтов рынка недвижимости. Вот уже семнадцать лет строим капитализм, который базируется на трёх рынках - труда, капитала и земли. Но рынок земли и иной полноценной, то есть основанной на частном земельном участке недвижимости, по сути, так и не создан.
Капитализма нет без капитала. Основа капитала - недвижимость, поскольку именно недвижимость составляет наибольшую по стоимости часть имущества в любой стране. В том числе и в богатой природными ресурсами России. Однако этот капитал - дома, строения, домовладения и имущественные комплексы - в нашей стране по большей части является "мёртвым". Причина в том, что юридически права на недвижимость недооформлены - нет собственности на застроенные участки, отсутствуют законодательные условия для функционирования полноценного рынка недвижимости. Следствие этого - юридическая незащищённость прав на недвижимость. А это, в свою очередь, - главная причина недокапитализации российской экономики и медленного экономического роста.
В настоящее время Государственная Дума рассматривает целый ряд правительственных законопроектов, касающихся организации рынка недвижимости. Некоторые уже стали законами - поправки в градостироительное и смежное законодательство (ФЗ-232 от 24.1106), некоторые прошли первое чтение - о новых условиях переоформления прав на земельные участки (No347961-4), о земельном кадастре (No 322152-4), о землеустройстве (No 330901-4), о резервировании (No321847-4) и другие. Каждый из этих документов заслуживает самого тщательного анализа. Актуальность такого "разбора полётов" по результатам первого чтения обоснована весьма своеобразной "однонаправленностью" правительственных проектов о недвижимости и особенностями работы Государственной Думы, сложившейся в последние годы.
Преобладание в Думе проправительственной фракции свело к минимуму реальный общественный контроль за законотворческой деятельностью, и позволяет "проводить" правительственные законопроекты без глубокого осмысления. Публикация этой брошюры в какой-то степени восполняет этот пробел.
Что касается "однонаправленности", то, предваряя проводимый далее анализ, приходится констатировать, что она, по нашему мнению, явным образом поворачивает российское законодательство о недвижимости из нынешней области "неполной рыночной грамотности" в сторону диктатуры государства и его чиновников. Массовый "вброс" законопроектов с таким внутренним содержанием превращает период времени, когда проекты обнародованы и до их принятия в своего рода момент истины как для общества, так и для государства. Попытка общества принять участие в законотворческом процессе выражается в многочисленных публикациях по поводу этих проектов, в частности, в газете, "эж-ЮРИСТ". Момент истины для нынешней власти можно будет оценить по будущим законам, о которых здесь идёт речь - по глубине их изменения по сравнению с первым чтением.
* * *
Общее в перечисленных проектах - явное усложнение предмета. Но правовое регулирование рынка недвижимости не бином Ньютона. Свидетельство этому - ясная система законодательства о недвижимости в развитых странах. Разобраться в ней, как и в хитросплетениях российского законодательства позволит краткий обзор того, как государственные институты, обслуживающие рынок недвижимости, работают в зарубежных странах (Глава 1).
Многие проблемы новых законопроектов базируются на недоразумениях при толковании норм Конституции РФ и очевидных ошибках уже существующего гражданского законодательства. Наиболее очевидные из них изложены в Главе 2.
К настоящему времени в Российской Федерации создана довольно большая по объёму законодательная база по регулированию институтов рынка недвижимости. О проблемах её становления и основных противоречиях рассказывает Глава 3.
В Главе 4 речь пойдёт о центральном, по-нашему мнению, законопроекте из рассматриваемого пакета - о новых условиях переоформления прав на земельные участки, застроенных частной недвижимостью. В нынешнем виде проект под прикрытием деклараций о снижении выкупной цены не только многократно её повышает для большинства категорий собственников недвижимости, не только сохраняет существующие барьеры для выкупа, но создаёт для него новые непреодолимые препятствия, отменяет - в нарушение Конституции РФ - существующие права постоянного (бессрочного) пользования. Суть проекта - выжимание собственников недвижимости в категорию бесправных земельных арендаторов, что равнозначно лишению их прав собственности на недвижимость.
В этой же главе представлен анализ Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. No 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", где вопреки Закону фактически вводится запрет переоформления участков в собственность для большинства собственников недвижимости, которые ранее были вынуждены перейти на земельную аренду.
В Главах 5 и 6 анализируются два законопроекта - поправки по теме землеустройства и проект "О кадастре недвижимости", предмет которых в части подготовки к учёту и собственно кадастрового учёта недвижимости пересекается. Эти проекты создают многочисленные инструменты административного произвола: кадастровое ведомство и его чиновники наделяются полномочиями по манипулированию формированием объектов - через фактическое подчинение им кадастровых инженеров, по использованию государственного учёта для ущемления прав граждан, для воспрепятствования выкупу, для передела земельных владений и монопольного бизнеса на кадастре.
Особое внимание уделено рассмотрению норм о кадастровой оценке для целей налогообложения (раздел III Главы 6). Здесь обосновываются выводы о произвольности кадастровой оценки недвижимости для налогообложения; о том, что создаётся система ведомственного манипулирования и независимыми оценщиками, проводящими массовую оценку и размером будущего налога; о бесправии налогоплательщиков из-за заведомой невозможности добиться апелляции по кадастровой оценке.
В Главе 7 рассматривается законопроект "О резервировании" (No321847-4), который, как показывает анализ, превращает резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд в инструмент административного передела земельной собственности в пользу администрации.
Глава 8 рассматривает проблемы недавно принятого Федерального закона, которым внесены поправки в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты РФ (No 232-ФЗ от 18.12.2006), которые должны помочь реализации национального проекта "Доступное жилье".
В завершающей Главе 9 представлены наброски концепции развития законодательства в сфере недвижимости поселений. Прежний вариант концепции, подготовленный автором в 1999 - 2000 гг. в качестве сотрудника Фонда "Институт экономики города", был частично использован в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на 2002 - 2004 гг. (раздел 3.1.7. Программы, утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10.07.01г. No 910-р). Однако, как последующие Программы, так и принимаемые с подачи Правительства законы в части недвижимости кардинально изменили и подменили цели, декларированные в исходной Программе 2001 года.
В качестве конкретного решения одной из затронутых проблем в приложении представлен законопроект автора о кадастре недвижимости.
Док. 315794 Опублик.: 06.06.07 Число обращений: 421
