Государственная Дума решила отложить на один год выбор способа управления жилыми многоквартирными домами. Это произойдет не с 1 января 2007 года, а с 1 января 2008 года.
- Потратим выигранное время на изучение ситуации. Сколько в столице благонадежных управляющих компаний, какие услуги они готовы оказывать жильцам и сколько это будет стоить? Эти и другие вопросы обсудим с председателем Московской городской думы Владимиром Платоновым и членом совета директоров корпорации Mirax Group Максимом Привезенцевым.
ПЛАТОНОВ: А можно сразу уточнить? Мне кажется, до конца еще решение не принято, есть политическая воля фракции "Единая Россия", которая, обсудив этот вопрос, пришла к выводу, что есть необходимость еще как минимум на год продлить вот эту норму, которая есть в законе о введении Жилищного кодекса в силу.
- Давайте все акценты расставим: в первом чтении это решение принято в Государственной Думе, и есть надежда...
ПЛАТОНОВ: Так как есть политическая воля, то я тоже выражаю надежду и уверенность, что это будет рассмотрено и во втором, в третьем чтении, поддержано Советом Федерации, подписано президентом, опубликовано и после этого вступит в силу, и все это произойдет до 1 января 2007 года.
- Я, собственно, это и имела в виду: мы можем спокойно встречать Новый год, 1 января не наступит новая жизнь в ЖКХ. Владимир Михайлович, не секрет, что Москва - достаточно благополучный регион. Москве такое решение нужно? Или в нашем городе как раз можно быстрее вводить все эти новации в коммуналке?
ПЛАТОНОВ: Вы знаете, это решение не для благополучного региона, а это для любого региона, где имеются многоквартирные дома. И чем их больше, тем эта проблема больше. Поэтому никого не удивляет, что в основном жилищные инициативы, они исходят от законодательных органов власти регионов, где есть крупные города с их крупными проблемами. И в том числе была законодательная инициатива на эту же тему и наша, но ее пока не рассмотрели. Мы шли гораздо дальше - мы считали, что срок, с какого времени власти должны вместо граждан определять форму управления, должен вводиться на усмотрение субъектов Федерации. Но не позже 1 января 2010 года. Я надеюсь, что наша законодательная инициатива еще будет рассмотрена.
- По срокам все понятно. Давайте напомним, что форм управления, которые предлагаются, их три: это ТСЖ, это управляющая компания и непосредственное управление.
ПЛАТОНОВ: Каждый хозяин своей квартиры может заключать напрямую договоры с компаниями, которые предоставляют услуги, с Мосэнерго отдельно, отдельный договор с теми, кто предоставляет воду. Но эта форма, я не вижу ее применения в Москве в тех домах, где больше двух квартир.
- Понятно, что это коттеджи или частные дома. Давайте об этом говорить не будем. Поговорим о выборе управляющей компании. В Москве уже огромное количество квартир приватизировано, то есть находится в собственности, но и довольно большой процент квартир находится в пользовании у людей, которые арендуют жилье у города. Соответственно у всех разная ситуация. Какой подход кому рекомендован?
ПЛАТОНОВ: Ситуация у всех одинаковая. В доме есть собственники. Просто часть собственников - это граждане, а если квартиры не приватизированы, то собственником является и представляет интересы этих граждан, которые арендуют у города, городская власть. То есть квартир без собственников и домов без собственников нет. И на собрании обязаны присутствовать представители всех собственников.
- Значит, на собрании жильцов присутствует представитель департамента жилищной политики...
ПЛАТОНОВ: Если там есть такие квартиры. Потому что у нас есть уже теперь дома, в которых нет доли города.
- Разница между ТСЖ и управляющей компанией?
ПЛАТОНОВ: Я высказываю свое мнение: если вы сразу же заключаете договор с управляющей компанией, то граждане теряют возможность объединиться для защиты своих интересов. Компании же разные бывают. Остается гражданин один на один с управляющей компанией. Если граждане сначала создадут ТСЖ, делегируют представление своих интересов, строго определенных уставом и теми договорными отношениями, которые есть, то уже от имени граждан ТСЖ будет представлять их интересы и заключит договор с той же управляющей компанией. Но уже легче будет, когда два юрлица будут между собой разбираться и решать те проблемы, которые могут возникнуть в ходе эксплуатации жилья.
- Но, например, у нас есть закон о защите прав потребителей. И если мы просто объединились, приняли на общем собрании решение, наняли себе управляющую компанию, то соответственно мы - потребители ее услуг. А если люди создали ТСЖ, то здесь уже немножечко не та ситуация.
ПЛАТОНОВ: Есть не только закон о защите прав потребителей, есть и другое законодательство, которое защищает граждан, тот же Жилищный кодекс. И защищает он очень здорово. Просто не все могут пользоваться этими правами, это уже другая проблема. Но когда люди объединены, им легче вместе защищать свои интересы, чем когда каждый это делает по отдельности. Поэтому для меня более приемлема форма через ТСЖ, а потом уже ТСЖ сама определяет, как действовать дальше.
- Максим Вячеславович, вы представляете одну из крупнейших строительных компаний в Москве. И в то же время вы участвуете в неком пилотном проекте уже, что называется, на земле, на практике. Вы уже взяли в управление дома.
ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да, на сегодняшний день идет процедура подписания договоров. То есть сам проект пилотный мы начали в августе, и на сегодня в шести домах проведены собрания, нас выбрали как управляющую компанию, и сейчас идет процедура подписания договоров с гражданами на управление.
- Вас выбрали. А сколько претендентов было?
ПРИВЕЗЕНЦЕВ: ДЕЗ и наша компания.
- И отдали предпочтение вам?
ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Да.
- Был элемент давления?
ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Со стороны ДЕЗа - существенный. Ну, надо понимать, что на сегодняшний момент граждане: а) боятся частных компаний; б) не информированы о том, что происходит на рынке управления и что они сами распоряжаются собственностью. И, безусловно, со стороны ДЕЗов идет давление, связанное с дискредитацией управляющих компаний, по причине того, что они просто остаются без работы.
Но мы сейчас исходим из того, что ДЕЗы должны оставаться в другой уже форме для того, чтобы сохранить ту инфраструктуру районную, которая на сегодня в Москве существует. Потому что иначе те нормы, которые сегодня в Жилищном кодексе есть, они не позволяют прийти управляющим компаниям на рынок управления многоквартирными домами. Потому что даже при том, что нас выбрали, мы должны подписать 8 тысяч договоров на сегодняшний момент, каждый из которых представляет собой 30 страниц текста, и мы сейчас просто хронографически показываем, какой период времени и какое количество денег потребуется любой частной управляющей компании, для того чтобы прийти на рынок управления. Это в случае, когда нас выбрали как управляющую компанию.
Когда же речь идет о ТСЖ, то нам проще подписать один договор с домом, нежели подписывать восемь тысяч договоров. Мы показываем просто, что прямое управление, когда люди выбрали управляющую компанию, это также тупиковый путь для тех домов, где 400-500 квартир. Поэтому ТСЖ - это единственно удобная форма для того, чтобы выстраивать вот эти рыночные отношения, когда ТСЖ концентрирует на себе сбор платежей и выбор услуг, а уже управляющая компания эти услуги оказывает. Причем эти услуги могут быть вплоть до управления самим ТСЖ, это важно. Потому что риск ТСЖ только в том, что может быть некачественное управление, некомпетентный домоуправ, председатель ТСЖ. И мы сейчас помогаем нескольким таким ТСЖ разруливать ситуации уже судебного характера - либо это казнокрадство, либо просто растрата средств, либо некачественное управление, когда дом приводится в аварийное состояние. И здесь как раз функция управляющей компании - при взаимодействии с ТСЖ обезопасить граждан от некачественного управления.
- Что управляющая компания предлагает жильцам?
ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Я бы сразу разделил два вида услуг: коммунальные услуги - их, как правило, предлагают государственные монополии, влиять на которые мы можем только с помощью договорных отношений; и услуги как раз по управлению жильем. Управляющая компания предлагает услуги по технической эксплуатации - это поддержание всех инженерных систем здания, по поддержанию конструктива здания. Текущий ремонт. Светопрозрачные конструкции - остекление и так далее. Уборка. Охрана. Услуги энергосервиса - это по сути энергосбережение, что очень важно и в чем видим эффективность управления, поскольку основные расходы на сегодняшний момент, которые несут многоквартирные дома, это не совсем корректное, а скорее нормативное списание коммунальных платежей. Мы понимаем, что за эти же деньги можно более эффективно управлять. Есть еще услуга как раз по управлению ТСЖ - это юридическая поддержка и помощь в создании ТСЖ, проведении собраний, выборов. И так далее. То есть это огромный спектр услуг.
При этом я бы хотел разделить: есть стандартный перечень услуг, который необходим и достаточен для управления домом, и как раз эти тарифы должны достаточно четко регулироваться для защиты граждан, а есть дополнительные услуги, которые дом выбирает для себя за дополнительную плату: консьерж, доставка почты. В рамках пилотного проекта мы предлагаем только стандартный набор услуг. При подписании договора оговариваются и тарифы, и тот перечень услуг, которые мы оказываем.
- А свою собственную ответственность перед жильцами каким-то образом вы страхуете?
ПРИВЕЗЕНЦЕВ: Мы застрахованы на три миллиона долларов.
