Владимир Паркин: Должен ли дом `быть крепостью`Назад
Владимир Паркин: Должен ли дом `быть крепостью`
(Разговор с профессионалами)
12 декабря 2007 г. вступили в силу поправки в Федеральный закон "О защите прав потребителей" от 25 октября 2007 года N 234-ФЗ и в часть вторую Гражданского кодекса РФ. Принятые поправки устраняют отдельные пробелы и двусмысленности в действовавших нормах закона.
Как простых граждан, участников рынка строительных объектов и услуг этой же сферы экономики, так и серьезных инвесторов, заказчиков, застройщиков и самих подрядчиков, уставших, а, порой и отчаявшихся защищать свои права, в первую очередь интересует не столько строгость закона, но обязательность его исполнения.
Так, темой настоящей публикации вновь стала тема качества строительства.
Наш корреспондент Владимир Паркин встретился с руководителями проекта технического надзора независимого лицензированного предприятия строительных экспертиз "УНГС Инжиниринг". Его собеседники: Торбеев Сергей Вячеславович и Хомов Сергей Владимирович.
Владимир Паркин: На Востоке есть обычай начинать серьезный разговор с легкой темы, даже с шутки. Кто не знает детскую сказку о трех поросятах? Двое построили свои дома из соломы, веток и чуть не попали в зубы волка. Третий построил дом из солидного строительного материала, не жалея ни сил, ни времени, ни средств на строительство.
Вопрос первый: "Должен ли дом "быть крепостью"?
Вопрос второй: "Ваше видение защиты прав потребителей в области качества строительства?".
Сергей Торбеев, руководитель проекта независимого технического надзора предприятия строительных экспертиз "УНГС Инжиниринг":
На первый вопрос, в какой бы легкой форме он ни был бы задан, я могу ответить только серьезно: "дом-крепость" - это крепкий дом, надежное безопасное строение, способное выстоять и служить людям долгие годы, противостоять климатическому воздействию, стихийным бедствиям, сейсмическим нагрузкам.
Каждое здание или сооружение должно соответствовать утвержденному проекту и всем требованиям, предъявляемым к качеству его строительства (в том числе в части обеспечения его прочности, устойчивости, безопасности, долговечности и т.д.), которые подлежат включению в состав исполнительно-разрешительной документации объекта. Нарушение проекта в процессе строительства неминуемо ведет к ухудшению вышеперечисленных качеств.
С недавних пор качество строительства, реконструкции, ремонта оставляет желать лучшего. Сегодня ситуация складывается таким образом, что от недобросовестных подрядных организаций особенно страдают физические лица. Поступает много жалоб, связанных с некачественным жилищным, в том числе с коттеджным строительством, ремонтом и реконструкцией квартир в Москве и ближайшем Подмосковье.
Причины общеизвестны. В первую очередь - экономические. Желание подрядчика сорвать "быстрые" деньги за небольшие сроки неминуемо влечет за собой нарушение технологий строительства. Зачастую нарушаются и требования отчетности в части сроков реализации строительных проектов. Бывает, сам заказчик ставит нереальные сроки, хорошо понимая, что они выполнены не будут. Подрядные организации привлекают низко квалифицированную рабочую силу, не обладающую необходимыми знаниями технологий тех или иных строительно-монтажных работ, особенностей работы с материалами. Экономят на строительных материалах. Покупают несертифицированный товар, и заказчик, как правило, об этом не знает. Важный фактор снижения качества - это внесение изменений в проектно-сметную документацию. Пример: заказчик приобретает какой-либо универсальный, возможно, недорогой проект. В процессе строительства у него возникают новые идеи, которые он стремится воплотить в реальность. Один просит надстроить мансарду, другой переделать подъезд, пристроить гараж и прочее. Строители охотно идут на выполнение требований заказчика-застройщика, что дает им дополнительный заработок. Однако, изменение проекта без согласования, без необходимых расчетов, без изысканий может привести к весьма печальному результату вплоть до обрушения конструкции. Нагрузки не рассчитываются строителями. И потом никто ответственности не понесет, ни проектная организация, ни строители, потому что это воля заказчика.
Что можно сказать о качестве строительства. Любой строительный проект всегда ограничивается тремя параметрами: бюджетом, сроками и содержанием. Из практики известно: если один из параметров жестко закрепить, то два другие будут обязательно нарушены.
Наряду с государственными службами на строительстве объектов и выполнении строительно-монтажных работ, функции технического надзора осуществляют и независимые лицензированные компании. Предмет деятельности - контроль и надзор за качеством и соблюдением сроков строительно-монтажных работ, а также строительный аудит, включающий проверку либо разработку экономического обоснования сметы, обоснование понесенных или только затребованных затрат. Заказчики - отдельные физические лица либо инвестиционные компании, которые не обладают знаниями и возможностями отследить качество и сроки строительства.
К нам обращаются за проведением экспертизы на выполненный объем работ и на качество выполненных работ. К сожалению, внутренняя служба технического надзора, имеющаяся у некоторых заказчиком, при наличии самой современной техники и персонала самой высокой квалификации не обладает одним важнейшим качеством - независимостью. Понятно, что и подрядчик, и заказчик заинтересованы в сроках сдачи объекта. Стремление выполнить этот параметр зачастую влечет за собой нарушения строительных технологий. Потом от жильцов поступают жалобы: у нас кривой пол, из углов ветер свищет, нарушена вертикальность стен
Сергей Хомов: В дополнение сказанному моим коллегой. Стоит напомнить и всем участникам рынка строительных услуг - инвесторам, застройщикам, заказчикам, подрядчикам и конечным потребителям, владельцам и пользователям объектов строительства, что их взаимоотношения регулируются, а права защищаются Федеральным законом "О защите прав потребителей". Французы говорят: "Не надо просить у Господа Бога то, что может предоставить юриспруденция"! Статья 17 указанного закона - "Судебная защита прав потребителей" жестко устанавливает: "Защита прав потребителей осуществляется судом". Стоит подчеркнуть: судом, а не скандалами на стройплощадке, где вместо аргументов к заявленным претензиям зачастую используется ненормативная лексика.
Иски предъявляются в суд по месту жительства истца, или по месту нахождения ответчика, или по месту причинения вреда. Потребители по искам, связанным с нарушением их прав освобождаются от уплаты государственной пошлины. Исковое заявление может помочь написать имеющий опыт юрисконсульт или адвокат. Но одного искового заявления недостаточно. В судебном процессе каждая сторона обязана доказать правомерность своих требований. В нашем деле таким доказательством является "Экспертное заключение" (Технический отчет).
Так, однажды, к нам обратился застройщик - будущий владелец загородного коттеджа. Он был обеспокоен качеством работ нулевого цикла, но его претензии к подрядчику не были обоснованы ничем конкретным. Пришлось помочь ему подготовить и само техническое задание: провести обследование фундамента, выявить дефекты, определить прочностные характеристики материала конструкций фундамента, обобщить результаты обследования и составить заключение на предмет возможности дальнейшего строительства надземной части коттеджа на обследуемые конструкции существующего фундамента.
Фундамент является самой важной и значимой частью дома. Правильно сделанный фундамент позволяет реконструировать, а в некоторых случаях даже заново перестраивать дом на старом основании. От надежной работы фундаментов в большой степени зависят эксплуатационные качества здания, его капитальность и долговечность. Стоимость возведения фундаментов в некоторых случаях (например, цокольный этаж) может составлять до 70 % стоимости "коробки" дома, а исправление допущенных ошибок, как правило, сложно и дорого, поэтому к сооружению фундаментов следует относиться особенно ответственно. Фундамент представляет собой подземную часть здания, воспринимающую все нагрузки, как постоянные, так и временные, возникающие в надземных частях, и передающую давление от этих нагрузок на основание.
Обследуемый фундамент представлял собой незаконченный объект нулевого цикла строительства. При проверке отсутствовали исполнительные съемки геометрических осей здания коттеджа, акты на скрытые работы, общий журнал работ. При инструментальном обследовании выявлено отклонение геометрических осей обследуемого фундамента до 750 мм от требуемых размеров плана первого этажа здания, согласованного с заказчиком, что противоречит требованию соответствующих "СНиПов".
При проведении обследования на объекте использовались технические средства, позволяющие выявить нарушения технологии работ без вскрытия грунта и локальных разрушений фундамента: лазерные дальномеры и нивелиры, цифровая камера, измерительные инструменты, измеритель прочности бетона - прибор, основанный на принципе ультразвуковой локации.
Технология укладки бетонной смеси, особенно при производстве фундаментов, требует непрерывной укладки бетонной смеси. При инструментальном обследовании технического состояния конструкций фундамента выявлены дефекты - раковины и пустоты (местами на всю толщину в конструкции фундамента), расслоения бетонной смеси в горизонтальной плоскости конструкции фундамента, что говорит об укладке бетонной смеси с грубыми нарушениями (без уплотнения и вибрации) и с большим интервалом по времени, что противоречит требованиям соответствующих "СНиПов" и "ГОСТов".
При инструментальном обследовании технического состояния конструкций фундамента выявлено, что глубина заложения существующего фундамента находится выше глубины замерзания почвы. Конструкции фундамента по оси N не имеют опоры с основанием грунта, висят в воздухе.
Вывод "Экспертного заключения" был категоричен: "Существующий фундамент выполнен с грубыми нарушениями строительных норм и правил, несоответствующими геометрическими размерами согласованным чертежам проекта, что не позволит в дальнейшем выполнить работы по возведению надземной части здания коттеджа. Необходимо существующий фундамент разобрать. Выполнить новый проект фундамента, привязанный к существующим условиям".
Вот подобное экспертное заключение и будет весомым доказательством в судебном процессе для обоснования требований заказчика-застройщика к строительному подрядчику. Это всего лишь небольшой пример, иллюстрация к серьезной проблеме. В нашей короткой беседе мы, конечно, смогли осветить только малую грань большой работы, я бы сказал - борьбы - за качество строительства в Москве, которую ведем не только мы.
Особо хочу обратить внимание потребителей, особенно тех из них, кто непосредственно имеет возможность либо просто обязан осуществлять надзор и контроль за качеством строительства, на общую культуру осуществляемых строительно-монтажных работ, на инструментарий и технику, используемые в строительстве. Общеизвестно, первые геодезические и контрольно-измерительные инструменты, используемые в строительстве, были изобретены в глубокой древности, и не менялись тысячелетиями. Это угольник, отвес, уровень, линейка, мерные шнуры. Египетские и ацтекские пирамиды, греческие, римские, индийские храмы и общественные здания, построенные с использованием этих инструментов, стоят до сих пор. Но горько наблюдать сегодня, как небрежно, порой, используется этот архаичный, но надежный инструментарий при строительстве. Пора знать не только профессионалам, но всем потребителям, что третье тысячелетие дало строителям мощную специализированную компактную контрольно-измерительную технику. Мы в работе широко используем лазерные дальномеры и нивелиры, выдающие показания с точностью до десятой доли миллиметра.
Пример: необходимо установить степень нарушения горизонтальности пола или потолка, вертикальности стены. Работа с уровнем и рулеткой только в одной комнате может продолжаться 30-40 минут. А если таких комнат более тысячи? Лазерный нивелир рубиновой нитью мгновенно устанавливает визуальный правильный прямоугольник. Его вертикальные линии, конечно, можно проверить обыкновенным отвесом, а горизонтальные - уровнем. Но нам теперь достаточно измерить отклонение обследуемых конструкций от лазерной нити. Если отклонение составит более пяти миллиметров - заказчик имеет право выставить подрядчику претензию. Из практики известно - такие отклонения могут достигать и нескольких сантиметров. Такой брак может повлечь за собой и обрушение здания.
Второй пример: заказчик подозревает, что подрядчик в целях экономии в нарушение проекта занижает количество стальной арматуры при производстве бетонных работ. Как доказать? Нет ничего проще. Для такой работы существуют приборы, основанные на принципе ультразвуковой локации. В считанные минуты нарушения будут выявлены. Словчить не удастся!
Владимир Паркин: Сергей Владимирович, а прямой ответ на мой вопрос?
Сергей Хомов: Конечно, без шуток, человек должен чувствовать себя в построенном доме защищенным. Да, дом должен быть "крепостью"!
Адвокат Владимир ПАРКИН, член СП
07.11.2008
Док. 516194 Опублик.: 07.11.08 Число обращений: 30
