Андрей Царьков: Как правильно купить недвижимостьНазад
Андрей Царьков: Как правильно купить недвижимость
Жилищная проблема в нашей стране многие годы была одной из самых больных. А после прекращения централизованного обеспечения граждан жильем как-то обустраивать свой быт приходится, опираясь исключительно на собственные возможности.
До появления банковских ипотечных программ приобрести жилье могли лишь очень немногие россияне. Слишком дорого. А размер заработных плат не позволяет надеяться на возможность накопления денег на квартиру в ближайшие несколько десятков лет.
По данным аналитиков не менее 40 миллионов граждан России нуждаются в улучшении жилищных условий. В разных методиках расчетов данные меняются, но неизменно называются цифры от 30 до 50 миллионов россиян.
Ипотечное кредитование позволило большему числу граждан воплотить мечту о собственном жилье в жизнь. Но и эти возможности оказываются трудно осуществимыми. Причина та же - низкие доходы населения. И все же. Если вы сумели попасть в число лиц, которым разрешено взять кредит в банке на приобретение жилья, не стоит слишком радоваться. Вполне возможно, что кроме банковских процентов, часть из которых банкиры скрывают, вам придется столкнуться с налоговыми проблемами, о которых вы даже не догадываетесь, а специалисты фирм недвижимости вам вряд ли о них расскажут. Ведь иначе они могут потерять часть прибыли. Допустить же это они не могут, так как от каждой сделки зависит их личная заработная плата. А зарплата всегда ближе бизнесмену ваших проблем.
Рассмотрим один из типичных примеров купли-продажи жилья. Семья решила улучшить свои жилищные условия. Стало тесно. Хочется поменять свою "двушку" на "трешку". Приватизированная двухкомнатная квартира продается через агентство недвижимости в конце года. А покупка новой квартиры другим агентством недвижимости по некоторым причинам затягивается. Семье советуют подождать всего неделю под гарантии, что сделка обязательно состоится. Но через неделю наступит Новый год и фактически нервозная обстановка задержки приобретения трехкомнатной квартиры растянется на две недели.
Кажется, что здесь такого? Ведь фирма дает гарантии и отвечает деньгами за обязательность совершения сделки, так как реально все уже решено, договора заключены. Просто немного задержал человеческий фактор со своевременно выпиской и пропиской участвующих в цепочке купли-продажи квартир лиц.
Но все не так просто! Дело в том, что проданная двухкомнатная квартира находилась после приватизации в собственности менее трех лет. Это означает не только необходимость указания продажи, как и продажи любой квартиры, в налоговой декларации, но и необходимость учитывать нормы Налогового кодекса Российской Федерации. По НК РФ из суммы продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, из учитываемой для целей налогообложения базы вчитается только один миллион рублей. А с оставшейся суммы, которая составляла более девятисот тысяч рублей, надо уплатить подоходный налог по декларации о доходах физического лица за истекший год. С 900 000 рублей 13 процентов налога составляет 117 000 рублей.
Вернемся к нашему случаю. Если бы продавцы двухкомнатной квартиры согласились отложить завершение сделки на после Нового года, то по декларации о доходах они должны были бы заплатить налог в сумме около 120 тысяч рублей уже, возможно, летом следующего года. Где взять такую сумму, когда и разница продажи и покупки двух квартир покрывалась за счет кредита - остается неясным. Денег и так в семье нет! Но таков закон, как бы мы к нему не относились.
А как же налоговый вычет на приобретение жилья, которым каждый гражданин России вправе воспользоваться раз в жизни? Очень просто. Налоговый вычет покупатель трехкомнатной квартиры получил бы. Но уже по декларации по итогам следующего года и в сумме, которая полностью зависит от полученных официальных доходов в истекшем году. Если доходов будет мало, то возврат подоходного налога по налоговому вычету на приобретение жилья будет возвращаться несколько лет.
В датах это будет выглядеть так. Например, в декабре 2006 года продана двухкомнатная квартира, находившаяся в собственности менее трех лет. До 30 апреля 2007 года продавец обязан подать декларацию о доходах за 2006 год. В доходах вычитается один миллион рублей от суммы продажи квартиры, которая составила 1 миллион 900 тысяч рублей. То есть с 900 тысяч рублей надо будет заплатить по декларации 117 тысяч рублей, скорее всего, до сентября 2007 года. Срок уплаты зависит от срока проверки декларации и выставления счета гражданину на оплату.
В январе 2007 года этот же продавец квартиры купил другую квартиру, стоимостью 2 миллиона 500 тысяч рублей. Данная покупка в декларацию за 2006 год не входит и будет отражена, но уже по желанию гражданина, в декларации по итогам 2007 года. То есть первый налоговый вычет покупатель квартиры может получить не ранее марта 2008 года, если сдаст декларацию за 2007 год в январе 2008 года. Причем налоговый вычет на покупку жилья учитывается в сумме не более одного миллиона рублей. То есть возвращено может быть налога в сумме 130 тысяч рублей. Однако, доход покупателя в среднем за год составляет 200 тысяч рублей в год, что позволяет сделать нетрудный подсчет - получать налоговый вычет в 130 тысяч рублей придется пять лет, начиная с весны 2008 года.
По ситуации с переносом сделки на другой год описанная выше семья не согласилась. И продажа прежней квартиры, и приобретение другой состоялись в декабре 2006 года. Обе сделки отражены в декларации о доходах за 2006 год, успешно сданной в налоговую инспекцию. С учетом долга по продаже квартиры и права на получение налогового вычета на покупку квартиры взаимные обязательства погасились. И даже покупателю по декларации причитается к возврату из бюджета некоторого количества тысяч рублей подоходного налога. После этого все налоговые обязательства сторон будут погашены.
Семья избежала крупной неприятности необходимости уплаты 117 тысяч налога. А могла бы вообще не думать о такой опасности, если бы подождала чуть более года. Именно тогда истекали три года владения приватизированной квартирой. В этом случае по Налоговому кодексу РФ вся сумма, вырученная от продажи квартиры, вычиталась из налогооблагаемой базы. Государству семья была бы по декларации ничего не должна. Зато смогла бы в полном объеме воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет на покупку жилья, получив, пусть и в течение пять лет, 130 тысяч возврата налога на доходы физических лиц.
Описанная история поучительная. Она показывает, насколько внимательно надо подходить к оформлению любых крупных сделок, и как важно хотя бы ориентироваться в текущем законодательстве. Иначе возможные неприятности будут слишком большие.
www.tsarkov.grafportal.ru
10 апреля 2007 года (Вариант статьи впервые опубликован в газете "Тверские ведомости" в апреле 2007 года)
