Андрей Царьков: Проблемы управления жилыми домамиНазад
Андрей Царьков: Проблемы управления жилыми домами
Проблемы управления жилыми домами
Много ли собственников готовы управлять жилым домом?
Практика показывает, что собственники большинства жилых домов не решаются брать ответственность по управлению собственным домом на себя. Но и в тех домах, где образовано товарищество собственников жилья, как правило, не только члены правления, но и председатель избираются из числа непрофессиональных управленцев. Часто это происходит на общественной основе, без оплаты работы (для членов правления) или с небольшой оплатой (для председателя правления и бухгалтера). Поэтому такая работа редко является основной, и председатель правления, и бухгалтер должны где-то еще подрабатывать. Платить же, сколько действительно стоит управление многоквартирным домом, собственники обычно не готовы. Поэтому и качество управления различается в разных ТСЖ в зависимости от оплаты труда председателя и бухгалтера.
Нередко собственники жилых помещений в многоквартирном доме вообще не готовы платить за управление кому-либо из своих жильцов, считая, видимо, что общественная работа старшего по дому вполне может перерасти в такую же общественную работу председателя ТСЖ. То, что при этом резко возрастает объем работы, возложенной на конкретного человека, как правило, многих собственников не интересует. Более того, расходование собранных с самих жильцов денежных средств управляющей организацией собственников волнует меньше, чем получение зарплаты соседом в ТСЖ.
Вот и получается, что из решившихся возглавить ТСЖ по пальцам можно сосчитать тех, кто профессионально разбирается в вопросах экономики, права и жилищно-коммунального хозяйства. Опыт приходится нарабатывать методом проб и ошибок, а также через дополнительное обучение. Другого пути нет.
Что надо знать об управлении жилым домом
Прежде всего надо определиться, чем, собственно, управляем. Это не просто составление перечня собственников квартир. Гораздо значимее определение, формирование и описание общего имущества в многоквартирном доме. Ведь каждый собственник владеет, пропорционально принадлежащим ему квадратным метрам жилья, и долей в общем имуществе многоквартирного дома. Эту долю нельзя реально выделить в натуре, чтобы каждый мог ее пощупать. Доля входит в совместную общедолевую собственность, и поэтому собственники должны быть заинтересованы, чтобы общее имущество должным образом содержалось и использовалось в интересах всех.
Проблемой многих домов является приватизация в прежние годы различными путями подвальных и чердачных помещений, колясочных, даже теплоузлов. Здесь можно увидеть какие-то офисы, склады и так далее, а в отдельных случаях такие помещения даже присоединяются к имеющимся жилым помещениям. Причем совсем не факт, что сделанные лихими приватизаторами перепланировки узаконены и не нарушают несущих конструкций дома. К тому же общедомовые коммуникации нередко оказываются закрытыми панелями, щитами и т.д., или даже вообще оказываются под замком, что делает невозможным действия при аварийных ситуациях и затрудняет проведение ремонтных работ капитального и текущего характера.
Как бы сложно ни было, решать вопросы формирования и описания общего имущества многоквартирного дома обязательно нужно. Даже если придется изымать непонятно как приватизированные помещения, в том числе и по суду. Судебная практика в этих случаях довольно непростая. Но смиряться с таким посягательством на общую собственность и с нанесением ущерба управляемости целого дома неразумно: последствия могут оказаться гораздо серьезнее, чем кажется на первый взгляд. К тому же лишать собственника части его собственности незаконно, на каком бы основании это ни было сделано.
Управление многоквартирным домом предусматривает смету расходов: на оплату работников, как по трудовым договорам, так и по разовым гражданско-правовым договорам, иные расходы. Нужно также предусмотреть перечень необходимых работ по дому. Но то, что надо сделать, и то, за что собственники готовы заплатить, сильно разнится. Поэтому работы надо планировать исходя из оплаты, собираемой с собственников. Для этого выясняются необходимые работы и выделяются самые приоритетные. Другие необходимые работы, но менее приоритетные, переносятся на более поздний период.
Сколько платить, определяет собрание собственников ТСЖ. Без надлежащего содержания жилой дом начинает разрушаться быстрее, чем выполняются работы по его содержанию. Поэтому плата собственников в ТСЖ должна обеспечивать содержание дома без ухудшения его состояния, а еще лучше - с опережением. Довести эту позицию до собственников достаточно сложно, но необходимо.
Как оплачивать работы в ТСЖ?
Где получить доход, а где сэкономить - обычная головная боль любого правления ТСЖ и его председателя. Но есть простые и известные схемы, позволяющие экономить. Например, платить уборщице не помесячно и постоянно ругать ее за качество уборки, а платить ей за фактически отработанные часы еженедельно. И обид будет меньше, и в подъездах чище.
Или нанять работника по прямому договору найма вместо договора с организацией, что обходится существенно дороже. Больше времени отводить профилактическим работам, не доводя необходимость проведения работ до уровня ремонтных или аварийных.
Следует упорядочить использование общего имущества в многоквартирном доме, например, по аренде или под размещение рекламы.
И, конечно же, самим надо следить за состоянием общего имущества. Ведь раскрашенные рисунками стены, что обычно делают наши дети, закрашивать мы будем с оплатой из нашего же кармана. И никаким органам власти и управления до этого, поверьте, не будет никакого дела. Ведь они не вправе принимать какие-либо решения и тратить бюджетные деньги в отношении чьей-то частной собственности. А собственники помещений в многоквартирном доме являются именно частными собственниками, которые сами должны нести бремя содержания своей собственности.
Андрей ЦАРЬКОВ
Статья впервые опубликована в газете "Тверские ведомости".
21.11.2008
