Проблемы оформления права собственности на жилые помещения являлись одной из основных тем обсуждения на прошедшей недавно в Самаре научно-практической конференции "Основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Большое внимание присутствующих вызвало выступление заведующей кафедрой гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета Валентины Дмитриевны Рузановой. Она коснулась наиболее тонких юридических моментов работы органов юстиции в области регистрации прав собственности на жилье.
"Этот вопрос интересует буквально каждого жителя нашей страны", - подчеркнула в своем вступительном слове Валентина Дмитриевна. Сегодня в обороте на рынке недвижимости находится большое количество жилья, оно обременено таким количеством прав и обязанностей, что само по себе становится проблемой не только для рынка недвижимости, но и для правового обеспечения его функционирования. "Если посмотреть на проблему права собственности широко, - говорит Валентина Рузанова, - то все сводится к следующему: соответствие закона и самого характера недвижимости". Что имеется в виду? Раньше государство строило социальное (какое оно бы ни было) жилье, которое распределялось по ордерам. Существующий и по сей день правовой режим ориентирован именно на такую форму владения россиян собственной жилой площадью.
Теперь можно рассмотреть реальную ситуацию. Все спорные моменты, касающиеся права собственности (допустим, при разводе или наследовании) на ту же однокомнатную квартиру решались ранее волевым решением суда. "С точки зрения того распределительного права, - замечает Валентина Дмитриевна, - эта проблема решалась легко". И, если добровольный размен не получался, то суды применяли вариант принудительного обмена. Пусть такое случалось не сразу, но в реальности так или иначе размен все же происходил. Примеров тому множество. Сам существовавший тогда правовой механизм содержал в себе способы решения конфликтных ситуаций. "Он априорно предусматривал возможность существования жилищного конфликта в соответствии с типом существовавшего тогда жилья и способом его распределения", - говорит Валентина Рузанова. И добавляет: "К чести существовавшего в социалистические времена права, оно позволяло найти выход практически из любой ситуации".
Что мы имеем сейчас? Жилье осталось прежним, а правовые основы собственности на него стали другими. Соответствует ли применяемое ныне право частной собственности тому типу жилья, которое ныне доминирует на рынке недвижимости? "К сожалению - ответ отрицательный ", - констатирует ситуацию заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права СамГУ. Сегодня, в силу наличия права собственности на ту или иную жилую площадь проживающих в однокомнатной приватизированной квартире такой конфликт "дележа" по существующим нормам закона не может быть благополучно решен в принципе. Один собственник просто не может повлиять на решение другого. Обмена нет, выкупить долю противоположной стороны - проблематично.... и что далее? "Сегодня мы попали в очень сложную ситуацию, когда мы имеем огромный массив недвижимости, который не укладывается в рамки существующего правового режима", - говорит Валентина Рузановна. И наиболее яркий тому пример - право частной собственности на коммунальное жилье.
Вывод Валентины Дмитриевны может показаться многим не то чтобы нетривиальным, нестандартным, но даже где-то "еретичным". Она предлагает не закон подлаживать под ныне существующий жилищный фонд, а наоборот - "строить жилье, отвечающее ныне действующим законодательным формам разрешения жилищных конфликтов". Эта мысль возникает из-за существующей ситуации соотношения права и реалий рынка недвижимости. Взять, к примеру, право общедолевой собственности. Что сейчас предлагает закон (в частности, Гражданский кодекс Российской Федерации)? Есть понятия реальной и идеальной доли - вещи, весьма трудные для трактования юристами и допускающие разнообразные толкования. Но есть нечто "обязательное для исполнения". А именно: все собственники равны в пользовании той или иной площадью вне зависимости от их доли собственности в помещении. "И тут не может быть "права голосования", решения вопросов большинством голосов", - замечает Валентина Рузанова. В этом главное отличие "состязательности" лиц физических от лиц юридических, в отношении которых такие спорные вопросы могут быть решены большинством голосов. По Гражданскому кодексу все лица равны в праве собственности на занимаемое жилье - кухню, подсобное помещение, коридор, холл и т.д. "Право возникает на всю квартиру целиком" - заключает Валентина Дмитриевна.
Получается любопытный юридический факт: у собственника появляется не столько право на долю в том или ином помещении, сколько право на право собственности. Как нам предлагает Гражданский кодекс Российской Федерации, "если собственник имеет претензии к сособственникам жилья, то все спорные вопросы решаются в судебном порядке". В результате возникают буквально смехотворные ситуации, когда в судебном порядке решаются вопросы пользования подсобными помещениями: "В это время вы пьете кофе на кухне, а в это время - вы". И это тоже решает суд! Однако самое интересное заключается в том, что суду при этом неподведомственны вопросы распоряжения прав на имущество - продажи, дарения, отчуждения, наследования и т.д. Нет у судебных органов возможности решить для собственников, говоря словами Валентины Дмитриевны, "чей интерес собственников более интересен". Таким образом, действующий Гражданский кодекс РФ уводит из проблематики судов вопросы распоряжения недвижимым имуществом.
Но вопросы остаются. Тот же самый ГК РФ предлагает распоряжение недвижимым имуществом при недостижении соглашения между участниками спора - собственниками в виде распоряжения доли в праве. Он как бы компенсирует ситуацию недостижения договоренности сторон. Вот именно этим правом любое лицо, имеющее право собственности, может распоряжаться любым образом. Другой реальный вопрос заключается в том, как эту долю в праве исчислить. Это приводит к тому, что в действительности (в решении судебных споров) вопрос о реализации доли в праве собственности как бы "провисает в воздухе". Доля права собственности как бы не имеет вещественной формы, и - кто ее сможет купить, продать? "Получается, что у нас просто не может образоваться рынок этих самых долей, - замечает Валентина Рузанова, - и нет возможности оперировать с ними". На все это очень сложно найти покупателя, и этим неким правом очень трудно воспользоваться.
Вывод очевиден: правовой механизм защиты и разделения права собственности на жилые помещения не соответствует сложившемуся в настоящее время положению вещей. И органам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним еще долго придется встречаться с очень спорными вопросами оформления и выполнения судебных решений. Дело - за нашими законотворческим органами.
