Новые правила позволяют признать ветхим практически любое здание
Вступили в силу новые правила, которые приговаривают к сносу большую часть жилых домов на территории РФ. Согласно Постановлению правительства от 28 января этого года аварийными можно признать не только обветшавшие здания, но и дома с шумными, холодными и темными квартирами.
Ужесточение требований к состоянию жилых помещений обнадеживает - собственники квартир и наниматели могут рассчитывать на получение бесплатных квадратных метров в новостройках. Однако нововведения таят опасность для москвичей, проживающих в исторической части мегаполиса. Теперь любой, даже вполне крепкий дом можно будет снести, если престижное место заинтересует инвесторов.
Все ненужное на слом
На сегодняшний день в Москве единственным критерием для признания дома аварийным является степень его износа. Если состояние здания представляет угрозу жизни, Межведомственная комиссия составляет соответствующий акт, и дом попадает под снос. Но уже в ближайшее время ситуация изменится.
На днях вступило в силу январское постановление правительства РФ, в котором прописаны параметры "пригодного для жизни жилья" и расширен перечень оснований для признания дома подлежащим сносу. Теперь к таковым относятся не только степень физической изношенности, но и наличие конструктивных дефектов здания. Кроме того, в расчет принимается расположение дома в зоне, где есть вероятность землетрясения, схода селевых потоков, лавин, оползней, наводнений. Документ предписывает ломать дома, пострадавшие от пожаров, взрывов и аварий. Теоретически подлежат сносу жилые постройки, расположенные возле линий электропередач и оживленных магистралей. При принятии решения о сносе жилья отныне будут учитываться и опасные факторы окружающей среды - например, мощность излучения, вибрация, концентрация в воздухе вредных веществ.
Непригодными для жизни, по новым правилам, считаются дома, в которых уровень влажности зимой превышает 60%, а столбик термометра опускается ниже 18 градусов тепла, а также недостаточно высокие потолки (они должны быть минимум 2,5 метра), плохое освещение и слабая шумоизоляция.
Но эти дома сносить вряд ли будут - постановление рекомендует владельцам муниципальной недвижимости исправить недостатки (сделать капремонт, утеплить стены, поставить шумоизолирующие щиты). Любопытно, что многоквартирные дома без канализации, лифта и мусоропровода считаются вполне благополучными и им вообще ничего не грозит.
Депутат Госдумы РФ, член Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина ХОВАНСКАЯ рассказала "ВМ":
- Я считаю, что это позитивный документ, который ограничит произвол чиновников. Не секрет, что на местах власти часто не хотят признавать дома аварийными и сносить их, чтобы не давать людям вне очереди бесплатное жилье. Затронута еще одна серьезная проблема - колоссальный недоремонт жилого фонда, из-за чего он становится ветхим, а затем и аварийным.
Блажен, кто верует
Надо сказать, что даже при менее жестком подходе к определению аварийности домов в России сложилась катастрофическая ситуация с состоянием жилищного фонда. По данным на декабрь 2005 года, общий фонд составляет 2,7 млрд квадратных метров.
При этом степень физического износа 90 млн квадратных метров составляет от 30 до 70%, а остальных "квадратов" - 3%.
В соответствии с действующим Жилищным кодексом жители сносимых домов имеют право на возмещение: нанимателям муниципального жилья должна бесплатно предоставляться равноценная квартира, а собственники могут выбирать между новым жильем или денежной компенсацией в размере рыночной стоимости прежней жилплощади.
Министр межрегионального развития Владимир ЯКОВЛЕВ, выступая два месяца назад на заседании правительства, признал: "При нынешних темпах решения проблемы ветхого жилья понадобится 300 лет для обеспечения граждан новым жильем. И даже при расселении по формуле "метр старого на метр нового" государству придется израсходовать 1,3 трлн рублей. В 2005 году на эти цели было выделено всего 3 млрд рублей". Совершенно очевидно, что с утверждением новых критериев аварийности переезд в новые квартиры будет отложен более чем на три века.
Дело чести
В Москве программа переселения из ветхого и аварийного жилого фонда развивается успешно. С момента начала реализации программы реконструкции пятиэтажек на месте снесенных "хрущевок" построено более 10 млн кв. м жилья. По словам мэра Москвы Юрия ЛУЖКОВА, завершение этой программы - "дело чести", все пятиэтажные дома (кроме несносимых серий) в большинстве столичных префектур будут снесены до 2009 года, а в 2009 году - в оставшихся двух округах. Всего же до 2011 года в рамках городской программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда предстоит снести порядка 3,7 тыс. зданий общей площадью 8,6 млн кв. м.
Заметим, что на сегодняшний день из 38,9 тыс. домов в Москве около 6% домов, процент износа которых составляет 61%. По большей части эти дома построены в начале прошлого века. Понятно, что ветхих домов больше всего в центре Москвы - в ЦАО 1300 домов со степенью износа от 45 до 70%. Заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Анатолий ПЕТРАКОВ пояснил:
- Такие дома проходят комплексное обследование по следующим нормативам: физический износ, состояние деревянных перекрытий, несущей способности лестничных клеток, фундаментов, кровли, инженерных сетей. Под снос обязательно попадают дома аварийные, в которых жить опасно. Списки этих домов оформляются специальным постановлением правительства Москвы.
Понятно, что жители зачастую протестуют против сноса своих домов, считая их вполне надежными. Так, например, против сноса выступали обитатели домов на Старой Басманной и Красносельской улицах и в Нижнем Кисельном переулке, на проведении реконструкции настаивают защитники дома Наркомфина.
Мотивы протестующих понятны: они не хотят выезжать из центра на окраины. Но в последнее время префектура ЦАО прикладывает максимум усилий, чтобы оставить переселенцев в центре.
По словам префекта ЦАО Сергея БАЙДАКОВА, в прошлом году 83% жителей из сносимых домов получили новые квартиры в центре. В 2006 году из ветхого жилья планируется переселить более тысячи семей (примерно 2,5 тыс. человек). Теперь уже, обещает префект ЦАО, почти 95% останутся жить в пределах округа. Впрочем, новые правила определения аварийности домов могут помешать реализации этих планов. "Если с учетом новых параметров количество аварийных домов начнет расти, как снежный ком, выполнить подобную задачу будет невозможно", - не исключают в префектуре ЦАО.
Включить "аварийку"
В изменении правил игры на этом поле есть и другой важный нюанс, который таит в себе опасность для жителей центра Москвы. Не секрет, что в столице не хватает свободных участков для нового строительства.
Площадки в ЦАО вообще ценятся на вес золота: во-первых, здесь земля стоит дорого, а во-вторых, новостройки в элитных районах продаются минимум по 3500 долларов за квадратный метр. Даже с учетом затрат на расселение жителей аварийных домов инвесторы после реализации коммерческого жилья получат немалый доход. Нетрудно предположить, что потенциальные инвесторы с энтузиазмом будут выискивать на карте города "опасные" дома и забрасывать мэрию требованиями об их сносе. Как показывает практика прошлых лет, иногда им действительно удавалось добиться сноса домов в приглянувшихся местах. Депутат Мосгордумы, председатель Комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Степан ОРЛОВ разделяет эту точку зрения: "Наверняка прописанные в постановлении требования, которым должно отвечать жилое помещение, соблазнят некоторых инвесторов через разные структуры лоббировать свои интересы, добиваясь признания аварийными и сноса особо "лакомых" объектов недвижимости". Но, по его мнению, сделать это будет нелегко.
- Документ предусматривает создание комиссии на основании как заявления собственника помещения или нанимателя, так и органов госконтроля. Важно, что даже коллегиальное решение должно быть подтверждено экспертными заключениями, чтобы обеспечить его максимальную объективность. И уже на основании выводов комиссии органы исполнительной власти будут решать, считать ли помещение пригодным для жилья или нет. Кроме того, Жилищный кодекс предусматривает возможность оспаривания любого решения в суде. Так что можно надеяться, что инвесторам постановление "руки не развяжет". Мы же со своей стороны в городских законодательных актах учтем требования федерального положения, - сказал Степан Орлов.
