Дольщикам - легче, застройщикам - тяжелее. И всем - дороже?Назад
Дольщикам - легче, застройщикам - тяжелее. И всем - дороже?
Сделать территорию риска - долевое строительство жилья - менее рискованной был призван новый Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...". Законодатель хотел как лучше - результат обычный: за четыре месяца с момента вступления этого закона в силу в Татарстане не стартовал ни один новый проект по долевому строительству. При том что, по данным Минстроя РТ, в прошлом году из 1760 тыс. кв. метров построенного в республике жилья 850 тысяч профинансированы по долевой схеме. И вполне возможно, что начало осени - обычный сезон повышения цен на недвижимость - ознаменуется необычно высоким скачком этих цен.
Как лучше
Основных революционных моментов в законе три. Во-первых, впервые в российском законодательстве появляется определение "родовых признаков" договора долевого участия. До сих пор под таким названием чего только не обнаруживалось: и договор подряда, и инвестиционный договор, и договор простого товарищества... В последнем случае, изучив свой договор с участием юриста (а наш человек делает это не при уплате денег, а лишь когда у него уже возникли существенные проблемы), "дольщик" узнавал, что наравне с фирмой-застройщиком обязан участвовать в возмещении любых убытков...
Во-вторых, такие договоры, заключенные после 1 апреля (как и уступка прав требования по ним), отныне подлежат обязательной госрегистрации. Примеры "из дозаконной жизни" - когда недостроенный дом переходит от одного застройщика к другому и каждый следующий считает себя вправе заново продавать квартиры - кровоточат в памяти многих. Людмила Кузьмина, руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по РТ, на прошлой неделе привела пример домов в Казани на улицах Галактионова и Дубравной: "Там сменилось по нескольку застройщиков, и мы не можем проследить эту цепочку".
В-третьих, сладостный момент сбора денег с дольщиков для стройфирмы теперь наступает не раньше, чем у нее появится: 1) разрешение на строительство, 2) зарегистрированное право собственности или договор аренды земельного участка под строительство, 3) опубликованная проектная декларация. И больше ни у кого не должен выйти известный фокус: получение денег за квартиры, которые должны быть там, где еще конь не валялся - по причине отсутствия как места, где можно валяться, так и самого коня...
В законе записана масса и других приятных дольщику вещей. Что застройщик должен предъявить ему аудиторское заключение о состоянии своих дел. Что если даже в уже подписанном договоре есть условие, что застройщик не отвечает за дефекты, то это условие ничтожно. Что цена может быть изменена в процессе строительства только по согласию обеих сторон и только если в договор внесен пункт о возможности изменения цены...
Как обычно
На прошлой неделе заместители министров юстиции, строительства, архитектуры и ЖКХ, и.о. вице-мэра Казани собрались, чтобы донести до общественности не только нововведения федерального закона, но и неприятности, к которым может (и, судя по настрою собравшихся, непременно должно) привести его применение.
В положение о работе Жилищного фонда придется вносить поправки, безрадостно заметил замминистра юстиции Сергей Столяров. Замминистра строительства Марс Газизуллин обеспокоил сообщением, что согласование проекта займет несколько месяцев, в течение которых застройщику придется перебиваться без "долевых" денег. И реакция строителей в этой связи, по словам г-на Газизуллина, такая:
- Меньше долевого участия - больше кредитов банков, и жилье продавать уже готовое. А покупка готового жилья обойдется гражданам намного дороже, чем покупка на нулевом цикле!
Стали прикидывать, насколько дороже. Поминали банковскую - 20 процентов - маржу, поминали инфляцию... Словом, когда очередь дошла до и.о. вице-мэра Казани Зиннура Баширова, тот уже подсчитал, что жилье должно подорожать процентов на 50.
Можно возразить, что у нормальной фирмы такой финансовый "мертвый сезон" не возникнет: она не станет ждать полного окончания строительства дома, чтобы приступить к сбору пакета документов для следующего объекта. Что нет необходимости брать кредит размером в стоимость целого дома, даже если "мертвый сезон" и образовывался, достаточно позаимствовать на оборотные нужды до того момента, когда будет можно привлечь деньги дольщиков - и тогда пресловутые банковские 20 процентов уж никак нельзя плюсовать к полной стоимости строительства...
Тем более что Марс Газизуллин обрадовал сообщением: кабмин помог разом и застройщикам, и дольщикам. Суть помощи - в ускорении экспертизы проектной документации, которое должно сократить "мертвый сезон" до минимума. Но к чему тогда эти разговоры в пользу бедных фирм-застройщиков? Случайно ли возникает стойкое убеждение, что цену поднять уже решили? Вне зависимости от объективного удорожания.
Как дороже
Вообще-то есть у рынка такая славная черта - цена регулируется спросом. То есть можешь просто не найти покупателя. И будешь ежедневно по три раза рассказывать, что это банкир, вражина, вынудил вас так задрать цену... Но невозможно заставить покупателя заплатить больше, чем у него есть. И придется объявлять распродажу...
Да, чрезмерно высокая цена может отсечь не чрезмерно богатых покупателей. Но только пугать этим наших застройщиков - без толку: не пугаются. Отчего? А оттого, что знают особенности нашего рынка.
Общеизвестно, что чаще всего ограничены в средствах те, кому квартира нужна, чтобы в ней жить (и при нормальном раскладе в обществе большинство строящихся квартир покупается для жилья). Но в Татарстане большую долю покупателей жилья составляют другие люди. Для них недвижимость есть средство помещения капитала. Раз есть свободные деньги - чего бы их и не вложить разумно в вечное.
Людмила Кузьмина привела пример. В Челнах, сказала она, есть такие целые дома: квартиры в них распроданы, но стоят все как одна без отделки и даже без регистрации (чтобы налога не платить). Ну, что не отделывают - это ерунда, вложились впрок, потом не детям пойдет, так на продажу. Но вот то, что не торопятся зарегистрировать право собственности... видимо, для их хозяев риск потерять овеществленные миллионы - вовсе не такая уж катастрофа.
Вот таких покупателей значительный рост цены не отпугнет. Вероятно, расчет дальнейшего развития строительного рынка в Татарстане - именно на них.
Как дешевле
Существует, впрочем, версия, что с будущего года на этом рынке Татарстана начнет набирать силу и противоположный тренд - на удешевление. Аналитики - приверженцы этой версии исходят из того, что нынешний рынок "элитного" жилья (в особенности в Казани) подпитывается денежными ручейками, "утекающими" сквозь бдительный финансовый контроль из федеральной целевой программы 1000-летия Казани. Эта программа заканчивается в 2005 году, а ФЦП "Социально-экономическое развитие РТ" - в следующем...
