Ольга Крамаренко: Судебная практика по спорам с недвижимостьюНазад
Ольга Крамаренко: Судебная практика по спорам с недвижимостью
НА ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЯХ ЗЕМЛЯ САДОВОДАМ НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ
Гражданин П. Светин (здесь и далее имена участников процессов изменены) обратился в Зеленоградский районный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованиями о признании недействительным постановления об утверждении проекта границ земельного участка площадью 800 кв. м, расположенного по ул. Зеленой в Зеленоградске под строительство 2-квартирного жилого дома третьим лицам. В иске Светин ссылался на те обстоятельства, что указанный земельный участок фактически является придомовой территорией жилого дома N 5, где он проживает и использует этот земельный участок для садоводства и огородничества с 1947 года, оспариваемое постановление принято без уведомления и его согласия на это, а также без надлежащего информирования населения в средствах массовой информации. Истец также полагал, что по его заявлениям в администрацию ему было неправомерно отказано в предоставлении данного земельного участка в собственность для садоводства и огородничества при том, что он, с его точки зрения, приобрел такое право в силу приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ), с учетом положений ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ как собственник квартиры в названном доме, а также согласно постановлению Калининградской Областной думы N 58 от 23 ноября 1995 года "О признании права собственности на земельные участки, занятые садами и огородами граждан-переселенцев в Калининградскую область с 1945-1952 годов, участников ВОВ и инвалидов". Однако решением Зеленоградского районного суда П. Светину было отказано. Светин П. обратился с кассационной жалобой на указанное решение, и судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу. При этом решение Зеленоградского районного суда оставила без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения по нижеследующим причинам.
Проверив материалы дела, коллегия установила, что земельный участок, предварительно согласованный для размещения 2-квартирного жилого дома, не является нормативной территорией жилого дома N 5 по ул. Зеленой. В этой связи ссылки на положения ч. 1 ст. 36 ЗК РФ необоснованны. Кроме того, Светиным не было предоставлено суду никаких правоустанавливающих документов на указанный сверхнормативный земельный участок.
Ссылки на положения ст. 234 ГК РФ и постановление Калининградской Областной думы не имеют правового значения, поскольку в рамках данного дела требования о признании права собственности Светиным П. не заявлялись. А то обстоятельство, что в течение длительного периода времени П. Светин фактически по собственному усмотрению осуществлял землепользование в целях садоводства и огородничества не может быть признано достаточным правовым основанием к удовлетворению заявленных требований.
Кроме того, коллегией учтено, что постановлением Правительства РФ от 26.08.2000 г. N 634 "Об утверждении Положения о курорте федерального значения Зеленоградск" город Зеленоградск Калининградской области признан курортом федерального значения и в соответствии со ст. 27 ЗК РФ участки в г. Зеленоградске не могут быть предоставлены в собственность, а в силу ст. 95 ЗК РФ на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещено предоставление земельных участков для садоводства.
Споры о праве собственности на фактически занимаемые земельные участки, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными. Суды правомерно отказывают в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на спорный земельный участок. Нет оснований и для признания права собственности в порядке приобретательной давности, поскольку такое возможно только в отношении имущества, не имеющего собственника. В данном случае право собственности принадлежало государству. Кроме того, при рассмотрении дел учитывается принадлежность земельного участка к определенной категории, что в соответствии с зонированием территорий определяет порядок использования земель. Это следует из приведенного выше примера.
ГАРАЖ ЕСТЬ, А ЗЕМЛИ НЕТ
Гражданину П. был предоставлен земельный участок в 1998 году на два года по договору краткосрочной аренды. На этом участке был расположен гараж. По истечении срока договора аренды ответчик продолжил пользоваться участком и гаражом при отсутствии возражений со стороны районной администрации. В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Позже администрация обратилась в суд с исковым заявлением к гражданину П. о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного ответчику в Ленинградском районе под гараж. Судом было удовлетворено требование администрации.
Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Данной статьей также установлены дополнительные основания прекращения аренды земельного участка. В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ заключенный на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, может быть расторгнут по требованию любой стороны при условии предупреждения другой стороны об этом за 3 месяца. При этом закон не устанавливает перечня мотивов для расторжения договора аренды. Исходя из указанных норм права, администрация была вправе расторгнуть договор с П. без указания причин, предупредив его в установленный законом срок.
Судебной коллегией было указано, что расторжение договора аренды земельного участка не является его изъятием для государственных нужд, исходя из наличия правовых оснований для расторжения договора аренды с П. без указания причин, а также норм ст. 49 ЗК РФ, позволяющих производить изъятие земельных участков только под государственные объекты особой важности. Поскольку участок под гараж был изначально предоставлен во временное пользование в соответствии с решением Горсовета и П. не относится к льготной категории граждан (инвалидам), имеющим право на предоставление в аренду земельных участков под гаражи на придомовой территории, суд отказал в удовлетворении встречного иска П. о понуждении выделить ему равноценный земельный участок и возвести на нем гараж.
ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Судом было отказано гражданину М. в удовлетворении требований о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем неоконченным строительством индивидуальным жилым домом. При этом суд исходил из того, что указанный договор является ничтожным. Дело в том, что продавец в момент заключения договора не имел права собственности на объект недвижимости, в связи с чем заключение предварительного договора противоречит действующему законодательству. Поэтому судом применены последствия недействительности ничтожной сделки и стороны возвращены в первоначальное положение.
С такими выводами суда коллегия не согласилась, указав, что из материалов дела следует, что земельный участок, являющийся предметом заключенного договора, был передан гражданину М. (истцу по делу) в пожизненное наследуемое владение на основании решения горсовета народных депутатов в 1992 г. И ему бьл выдан госакт на право пожизненного наследуемого владения землей. В том же году истцом был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке. Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельный участок находился в пользовании истца на законных основаниях. То обстоятельство, что права истца на данный земельный участок не были оформлены надлежащим образом, не означает, что истец утратил эти права (ст. 21 ЗК РФ).
Поэтому стороны вправе были заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом, тем более, что данный договор содержит указание на обязанность продавца оформить право собственности на объекты недвижимости, а срок заключения основного договора купли-продажи сторонами определен в течение трех дней с даты возникновения у продавца права собственности.
Ольга Крамаренко,
заместитель Председателя
Калининградского областного суда
по гражданским делам
Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ N1 (50), январь 2007
