Алексей Малый: Лекарство от `пирамид` - строительно-сберегательные кассыНазад
Алексей Малый: Лекарство от `пирамид` - строительно-сберегательные кассы
Президент Академии современного строительства Алексей Алексеевич Малый прокомментировал статью научного обозревателя журнала "Строительная орбита" и Вице-президента Академии современного строительства Александра Васильевича Леонтенко "Лекарство от "пирамид" - строительно-сберегательные кассы".
Введение
В целях федеральной программы "Жилище" и уточненных показателях национального проекта "Доступное и комфортное жилье" главным ориентиром является возведение к 2010 году 80 млн м2 жилых зданий. Если же говорить об общей потребности населения России в жилье, то она составляет по оценкам экспертов Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования, которые были озвучены на круглом столе 22 ноября в Международном ипотечном клубе, свыше 1,5 млрд. кв. м.
В стоимостном выражении эти огромные непостроенные объемы жилья, приняв усредненно-минимальную себестоимость строительства на конец 2005 года 400 долл. за 1 м2 (не считая Москвы), составят не менее $ 600 млрд. Если же говорить о рыночных ценах на жилье, которые по многочисленным прогнозам в следующем году продолжат расти, то цифра эта, конечно же, перевалит за 1 трлн. долл.
Редакция журнала ставит перед собой на этот год и на всю предстоящую "пятилетку" 2006-2010 г.г. главной целью не только объективное и всестороннее освещение положительного опыта участников и исполнителей этой программы, но и позиционирует себя как активного участника поисков непосредственных решений многочисленных задач и проблем, возникающих на пути достижения целей этой программы.
Резкое увеличение объемов строительства невозможно без возрождения индустриальной базы строительства, без создания новых инновационных производств, производящих в массовых объемах высококачественные строительные материалы и сборные конструкции. Мы уже начали эту тему в ноябрьском номере за прошлый год с анализа сборно-монолитных каркасных домостроительных систем, получивших наибольшее распространение в регионах.
В этом и последующих номерах мы продолжим это обсуждение, так как считаем, что именно этот "опытный каркасный эксперимент" при выборе окончательной базовой системы и ее тщательной доработки до унифицированной и сертифицированной по всем правилам домостроительной системы, дает реальный инструмент для быстрого и качественного строительства жилья в регионах. Естественно мы приглашаем принять участие в обсуждении на наших страницах этой важнейшей темы специалистов-разработчиков, проектировщиков, строителей, имеющих опыт сооружения этих систем, всех заинтересованных лиц включая также и критиков.
О долевом строительстве и ипотеке
Приведенные выше объемы строительства требуют необходимых размеров инвестиций не менее 16 млрд. долл., которых у строителей нет, а принятый закон о долевом участии в строительстве практически исключил возможность застройщикам работать с покупателями строящегося жилья. Из многочисленных претензий к положениям этого закона, уже неоднократно высказанным самым широким кругом участников этого процесса, выделим следующие: неадекватная ответственность строительных компаний по обязательствам перед дольщиками, завышенные штрафные санкции, а также возможность расторжения соинвесторами договоров в одностороннем порядке, оформление всей исходно-разрешительной и проектной документации для начала строительства. В настоящее время рядом общественных объединений строителей начаты необходимые консультации по этим вопросам с Федеральным собранием РФ, государственно-правовым управлением Президента РФ, заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, подготовлены предположения по внесению конкретных поправок в этот закон.
После принятия закона об ипотеки и ипотечных ценных бумагах у нас вначале резко пошло развитие ипотечного кредитования, которое, однако, по прошествии 3-х лет затормозилось, что было отмечено на общественном совете по жилищной политике в Минрегионразвития проведенном в конце года. В 2003 году объем выданных в Москве и Московской области ипотечных кредитов составил свыше 300 млн. долл., в 2004 - около 700 млн. долл., а в 2005, по прогнозам, объем выданных кредитов должен только подойти к 1 млрд. долл. По независимым оценкам фактически были выбраны те 2-3% граждан из всех желающих приобрести жилье, которые могут взять ипотечный кредит под 10-12%, не обращая внимания на его высокую ставку. К сожалению, ввиду отсутствия "длинных и недорогих денег" у наших банков ипотеку под 4-5%, какой она является в развитых странах, давать у нас некому. Созданное Агенство по ипотечному и жилищному кредитованию, которое покупает выданные ипотечные кредиты, рефинансируя их в ипотечные ценные бумаги, может только снизить кредитную ставку на 1-2 пункта, которая все равно не опускается ниже 10% годовых. Намеченные Агенством на этот год несколько эмиссий на 10 млрд. руб. погоду могут сделать, пожалуй, в одном не самом крупном регионе РФ. В тоже время на рынке за последние 3-4 года образовались и активно работают жилищно-строительные, кредитно-потребительские и жилищно-накопительные кооперативы на основании соответствующих федеральных законов об этих кооперативных объединениях. Похожие формы образованы в ряде отраслей и крупных компаний: в Минатоме, ОАО "РЖД", НК "Лукойл", ЖСК МВД и другие. Как правило, в этих корпоративных закрытых объединениях отраслевых и корпоративных работников существуют различные льготы и дотации и в них, естественно, все под контролем и деньги надежно сберегаются и инвестируются. Обычные же кооперативные объединения граждан типа ЖСК, КПК или ЖНК без федеральной или отраслевой финансовой и административной поддержки и контроля, как показывают последние события, являются крайне рискованными сберегательно-инвестиционными образованиями.
Опять пирамиды...
Проблема махинаций на рынке долевого жилищного строительства существует уже больше 10 лет. Насколько известно автору, "первопроходцем" этого неотъемлемого признака нашей жизни являлся уже всеми забытый "Экипаж", который в начале 90-х поразил всех своей агрессивной рекламой. За прошедшие годы скандалы периодически то вспыхивали то затухали, но процесс этот, к сожалению, постоянно идет, а в последние три года, одновременно с резким ростом спроса и цен на жилье, он резко активизировался. На сегодня жертвами жилищных афер стали десятки тысяч соинвесторов долевого строительства в различных регионах страны. Крах многочисленных "жилищных пирамид" оставил без денег и крыши над головой жителей Москвы и Подмосковья, Краснодара и Сочи, Перми и Анапы. Особенно тяжелая ситуация сложилась в московском регионе. В столице от недобросовестных застройщиков пострадало около 15 тыс. человек, а Московской области более 20 тысяч. Характерными последними примерами этого являются истории "Стройметресурса", "Мастерка" и, особенно, "Социальной инициативы", у которой в материалах уголовного дела насчитали свыше 400 (!) непостроенных жилых домов.
По словам выступившего в конце года на круглом столе председателя "Общественного антикоррупционного комитета" Антона Белякова, в настоящее время в столице насчитывается более 100 инициативных групп обманутых соинвесторов, многие лидеры которых, устав от бездействия властей, настроены на самые решительные действия. "Я три дня назад был на заседании лидеров инициативных групп. Наиболее частый вопрос, который там поднимался, это вопрос о том, что доверие к власти исчерпано, в обещаниях чиновников нет конкретики и нужно переходить к решительным действиям. Мы считаем, что если ситуация не получит разрешения, то нам не удастся отговорить людей от подобных действий", - пояснил Беляков. По его мнению, чтобы разрешить сложившиеся проблемы, во-первых, необходимо создать комиссию на федеральном уровне, в состав которой будут включены представители инициативных групп, во-вторых, разыскать пропавшие деньги, и в-третьих, рассмотреть возможность включения пострадавших граждан в число претендентов на получение квартир в рамках национальной программы "Жилье".
Причем с самого начала организаторы этих компаний вроде и не собирались "кидать" своих вкладчиков, а честно хотели построить всем желающим квартиры. Но одно дело желание, а другое - умение и возможности. И если вначале, когда с помощью рекламы и обещаний образуются кооперативные товарищества из доверчивых жителей и собираются с них авансы и взносы на долевое строительство, процесс идет легко, то затем, столкнувшись на практике с проблемами получения разрешительной документации, разработкой и согласованием проекта, а также естественных трудностей возникающих во время строительства, эти "псевдостроители", как правило, все бросали и разбегались.
Помимо самих пострадавших теряется доверие и других граждан, которые только обдумывают "строить или не строить?" При этом помимо недоверия к строителям вообще, растет также неверие и властям. И это происходит именно сейчас, когда впервые за многие годы государство наконец-то всерьез занялось жилищной политикой.
Так что же нужно сделать, чтобы финансово-строительные пирамиды не возникали, а наши до сих пор доверчивые граждане не отдавали "свои кровные" непрофессионалам и жуликам. В этой ситуации именно профессионалы строительного комплекса, а не многочисленные проходимцы-девелоперы и сборщики денег из "околобанковских кругов", должны срочно взять на себя инициативу и лоббировать создание "узаконенной" технологии, которая надежно собирала, сберегала и инвестировала бы накопления граждан на строительство своего жилья.
Наш журнал обращается к руководителям Минрегионразвития и Росстроя, разработчикам законов в Госдуме и Федеральном собрании, руководителям регионов и муниципалитетов, ко всему строительному сообществу с инициативой о срочной разработке федерального закона, в котором была бы четко, а может быть даже и жестко прописана сберегательно-инвестиционная технология строительства жилья для населения.
"Баушпаркассы: дранг нах остен"
Такой давно отработанной технологией обладают немецкие стройсберкассы, в которых основным источником инвестирования строительства жилья являются накопления граждан при государственной поддержке. За период их деятельности в Германии более чем за 50 лет, в систему жилищного строительства и кредитования было привлечено $ 800 млрд. Сейчас в Германии успешно работают более 150 "баушпаркасс", из них 18 крупных. Помимо населения Германии сразу после развала "соцлагеря" они охватили своими отделениями все восточноевропейские страны и буквально в течение 3-х лет с 1990 по 1992 г.г. саккумулировали в своих активах большую часть накоплений населений этих стран под жилищное строительство. Например, только в одной Чехии было заключено с гражданами около 2 млн. контрактов, по которым было собрано и инвестировано в строительство более 11 млрд. евро. Конечно, имея четко прописанную законодательно и отработанную годами технологию сбережений и инвестирований, никаких случаев неудач или злоупотреблений за это активное время не было да и быть не могло в принципе.
В качестве примеров организации работы кратко рассмотрим специфические особенности самых крупных немецких стройсберкасс: LBS, Schwabischhall, ВНW и Wustenrot.
В LBS, самой крупной "баушпаркассе" - участие федерального правительства в виде налоговых льгот, а также финансовых и административных ресурсов позволило этой "кассе" стать бессменным лидером по объемам выданных кредитов на немецком и европейском рынках.
В ВНW следует отметить прекрасно работающую холдинговую структуру с большим количеством филиалов, в которых всегда (в каком бы городе вы не обратились к ним ) работает комплекс организаций под брэндом ВНV: риэлторская, строительная, проектная, юридическая и страховая компании. Эти компании хоть и коммерчески независимы, управляются они из единого центра, они также специализируются на работе с госслужащими.
Schwabischhall отличает консервативная работа при поддержке правительства земли Бавария только на своей территории и льготное приоритетное обслуживание своих местных баварцев. На своей земле они безусловные лидеры при общем согласии всех остальных игроков этого рынка.
Wustenrot, наоборот, отличает активно-агрессивная тактика по освоению новых рынков, особенно ярко проявившаяся в странах восточной Европы.
Юрий Михайлович как всегда все правильно сделал
Помимо немецкого опыта также хорошо известна эффективная работа ОАО "Строительная сберегательная касса" в Западном административном округе г. Москвы, которая за 7 лет своей деятельности предоставила возможность для москвичей приобрести в рассрочку свыше 1500 квартир. Напомним, что основным принципом работы этой стройсберкассы является разделение процесса приобретения жилья на два этапа: первый - накопительный (1-2 года) и второй - ипотечный (3 года). За время первого этапа "член кассы" накапливает и вносит в нее по графику 50% стоимости выбранной квартиры в строящемся доме, который за этот срок достраивается и сдается. Второй этап начинается с заселения человека в эту квартиру, оформления на нее права собственника и оформления ее в залог самой стройсберкассе. Затем в течение 3-х лет новоявленный владелец квартиры гасит стройсберкассе этот своеобразный "товарно-ипотечный" кредит в размере оставшихся 50% ее стоимости и 8% годовых. Несмотря на такие укороченные и довольно жесткие ипотечные условия, они устраивают всех своих членов, а многие из которых гасят свои обязательства даже досрочно.
Строго говоря такая организация не является стройсберкассой в классическом ее понимании, однако в отсутствии закона нет смысла искать корректность терминологии - лишь бы она эффективно и устойчиво работала!
Залог успеха "московской стройсберкассы" лежит в административной поддержке ее деятельности Правительством Москвы, которое не только выступило ее учредителем, но и выделило на льготных условиях площадки для строительства стартовых домов в хорошем месте (ул. Удальцова) и "закрепила за стройсберкассой" одного из лучших московских подрядчиков - ГУП "Управление экспериментальной застройки". В результате такой заботы дома сдаются в срок и с хорошим качеством. Однако, несмотря на неоднократные решительные заявления Правительства и мэра о необходимости дальнейшего распространения в Москве этой понятной и надежной схемы строительства жилья в рассрочку, в других округах "стройсберкасса" не пошла. По всей видимости это связано с жесткой девелоперской конкуренцией внутри Москвы и сложными взаимоотношениями между мэрией, округами и руководителями самой "стройсберкассы".
В лабиринтах Госдумы
В этом законопроекте "стройсберкасса определена как кредитное учреждение, специализирующееся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий". Для того чтобы стать членом стройсберкассы, надо заключить с нею специальный договор, где оговариваются общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если это предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые необходимо погасить заем).
Реализация договора подразумевает два этапа. Первый - накопительный: для получения всей договорной суммы необходимо накопить определенную ее часть.
Размеры этой части указываются в договоре, исходя из них, определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых тоже фиксируется в договоре. По завершении накопительной фазы вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами плюс ссуду и в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается этап погашения ссуды. Заемные средства возвращаются в систему стройсберкасс и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Таким образом, стройсберкассы почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования при такой схеме образуют замкнутый круг. Образно говоря, стройсберкасса - своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой хорошо известна многим россиянам с советских времен. Но стройсберкассы имеют и некоторые отличия: во-первых, на взносы участников начисляются проценты, во-вторых, за пользование кредитом надо заплатить. Однако проценты в данном случае небольшие, значительно ниже банковских. Кроме того, в России, где у граждан ощущается нехватка и средств для первоначального взноса, и кредитных историй, стройсберкассы могут помочь накопить необходимые средства, не предъявляя таких строгих требований к платежеспособности клиентов, как при получении банковского кредита.
По словам одного из авторов этого документа, председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, " ...никто не собирается противопоставлять стройсберкассы и ипотеку. Все, что работает, нужно использовать. В первую очередь все, что работает в Восточной Европе, в странах, где положение сходно с нашим. У российских граждан есть в основном "черные" и "серые" доходы, к тому же с первоначальным взносом обычно туговато, поэтому для нас стройсберкассы - цивилизованная система предварительного накопления - даже полезнее, чем для Восточной Европы. Если посмотреть на их опыт, то стройсберкассы сейчас представляют гораздо более массовое явление, чем классическая ипотека. Она тоже разворачивается, но система предварительного накопления охватила больше половины населения. Полагаю, что и Россия должна вести себя так же".
Что делать?
Сейчас сложилась благоприятная ситуация по скорейшей доработке (если это необходимо) и принятию федерального закона о стройсберкассах. Более того, представляется необходимость создания строительно-сберегательной кассы федерального уровня, которая как LBS была бы федеральной (полностью или частично) структурой и которая бы "упорядочила, обезопасила и гарантировала" работу со сбережениями населения. Но в то же время напрашивается использовать опыт "холдингов BHW", структуры, которой присутствуют в каждом мало-мальски крупном городе Германии, что является подтверждением ее коммерческой эффективности. Разумеется, стройсберкасса может быть и регионального уровня как существующая в Москве, или, например, в Мордовии, где уже в течение 10 лет независимо от центра наблюдается комплексное устойчивое развитие региона. То есть это могут быть аналоги баварской Schwabischhall или Wustenrot.
Однако, для реализации национального проекта сейчас крайне необходима "Федеральная (национальная) строительно-сберегательная касса", которая должна быть трехуровневой: "федеральный центр - региональный филиал - муниципальное отделение". Такая форма даст возможность Минрегионразвития, Рострою и другим федеральным структурам, которые отвечают за реализацию целевой программы "Жилище" и национального проекта "Доступное жилье" привлечь инвестиции организованных на муниципальных уровнях кооперативных объединений граждан. Надежное взаимодействие низовых "стройсберегательных муниципальных кооперативов" с федерально-региональной иерархической структурой управления стройкомплексом и ЖКХ, позволит восстановить и использовать в полной мере плановый механизм: региональные центры в соответствии с подпрограммой "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой" готовят эти участки и разрабатывают на них генпланы будущих застроек, а граждане тем временем на основании этих разрабатываемых и утверждаемых планов выбирают себе конкретную жилплощадь, начинают инвестировать работы по созданию коммунальной инфраструктуры и накапливать далее свои сбережения. Этот процесс станет взаимовыгодной и надежной связкой для обеих сторон, так как после заключения краткосрочных (2-3 года), среднесрочных (5 лет) и долгосрочных (10 лет) инвестконтрактов на строительство жилья у муниципалитетов реально появятся инвестиции. У будущих же собственников жилья также появляется надежная гарантия - инвестконтракт с муниципалитетом на конкретное жилье по конкретному адресу на основании утвержденного генплана застройки микрорайона (территории).
Приведем кратко описание взаимодействия уровней этой структуры.
Первый уровень - федеральный центр (управляющая компания), которая разрабатывает, передает, а затем контролирует соблюдение единых технологических норм и правил накопления сбережений и последующего кредитования граждан.
Управляющая компания взаимодействует с:
Министерством регионального развития - в части согласования и совместной разработки среднесрочных программ и планов жилых застроек в регионах, совместной реализации подпрограмм целевой программы "Жилище",
с Агенством по строительству и реформированию ЖКХ - в части совместной разработки генпланов будущих застроек, планирования и согласования конкретных и адресных объемов инвестирования сбережений граждан,
с Агенством по ипотечному и жилищному кредитованию - в части возможного выкупа ипотечных кредитов (рефинансирования) выданных региональными филиалами и муниципальными отделениями стройберкасс ипотечных кредитов после регистрации прав на построенное жилье.
Второй уровень - региональные филиалы, в компетенцию которых входит тесная работа с Правительством (Администрацией) региона по организации инвестиционных контрактов на целевое строительство, организация (при необходимости) строительства и контроль за его ходом, организация работы муниципальных отделений по плановому накоплению средств и их последующего инвестирования.
Третий уровень - муниципальные отделения, организованные в форме "кооперативных стройсберкасс" из жителей муниципальных поселений (микрорайонов) в виде ЖСК, КПКГ или ЖНК:
- организация плановых сбережений членов сберкасс с последующим инвестированием;
- организация ипотечного кредитования членов сберкасс;
- предоставление необходимой отчетности перед вышестоящим региональным филиалом.
Так как задачи, возникающие на всех трех уровнях постоянные и повторяющиеся, то их целесообразно структурировать в виде функций трехуровневой "Федеральной строительно-сберегательной кассы" (Приложение 1)
Приложение N1
Функции "Федеральной строительно-сберегательной кассы"
Управляющей компании (первого уровня):
1. Юридическое, финансовое и организационно-методическое обеспечение региональных филиалов и контроль за их деятельностью.
2. Организационно-техническое и финансовое взаимодействие с Минрегионразвития, Росстроем, АИЖК.
Регионального филиала (второго уровня):
1. Взаимодействие с Правительством (Администрацией) региона, с управляющей компанией и муниципальными отделениями.
2. Оформление инвестконтрактов.
3. Организация выполнения функций заказчика.
4. Контроль за ходом строительства и прием построенного жилья.
5. Управление и контроль за реализацией жилья в рассрочку в муниципальных отделениях.
6. Помощь в организации получения и контроль за погашением ипотечных кредитов в муниципальных отделениях.
Муниципального отделения (третьего уровня):
1. Создание "муниципальных стройсберкасс" на кооперативных принципах, привлечение клиентской базы.
2. Контроль за плановыми накоплениями членов стройсберкасс и отчетность перед региональным филиалом.
3. Подготовка для членов стройсберкасс инвестконтрактов по приобретению жилья в рассрочку.
4. Помощь в организации получения и контроль за погашением членами стройсберкасс ипотечных кредитов.
