Городу выгоднее строить жилье самому, чем покупать у девелоперовНазад
Городу выгоднее строить жилье самому, чем покупать у девелоперов
Расселение коммуналок и общежитий и очередь на жилье стали практически вечными проблемами в Москве. И хотя город с 1991 года предоставил жилье 96 тысячам семей, в столице по-прежнему остаются люди, дожидающиеся полагающихся им квартир еще с советских времен.
Из-за чего Москва перестала покупать жилье у строительных компаний, почему по возмездным программам город предлагает жилье только в Подмосковье и насколько хорошо столица контролирует людей, проживающих в ее общежитий, корреспондент "РИА Новости - Недвижимость" спросил у главы департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николая Федосеева.
- Николай Викторович, в связи с появлением в Москве нового мэра многих очередников беспокоит вопрос, сохраняются ли в городе программы по предоставлению жилья...
- Сегодня продолжают действовать все программы, которые у нас были в последние годы. Кроме того, департамент разрабатывает и новые программы - например, по созданию городской системы общежитий.
- И сколько в настоящее время в Москве насчитывается очередников?
- По состоянию на сегодняшнее утро на учете на улучшение жилищных условия состояли 122,464 тысячи семей, или 396,762 тысячи человек. Это 3,8% населения Москвы, если считать, пока нет официальных данных новой Всероссийской переписи, что в столице живет 10,5 миллиона человек. Подобная цифра была в Москве в 1980 году, хотя с этого времени население города увеличилось на 2 миллиона человек. А вот по сравнению с 1991 годом очередь в столице формально уменьшилась на 96 тысяч семей. В реальности же практически все, кто стояли на учете до 1991 года, жилищные условия уже улучшили, сегодня лишь около 10 тысяч семей с тех, советских времен, ждут получения жилья. Вся остальная очередь - это уже новая, российская очередь. За 2010 же год очередь в городе сократилась на 13 тысяч семей - и это несмотря на то, что новые люди встают на очередь.
Например, только в 2010 году число состоящих на учете малоимущих семей, имеющих право на предоставление квартир бесплатно по социальному найму выросло на 1,556 тысячи - это 5,529 тысячи человек. Кроме того, в этом году в очередь по программе "Содействие", участие в которой предполагает получение жилья на возмездной основе или в бездотационных домах, встали 1,152 тысячи семей, или 4,84 тысячи человек.
- За счет чего уменьшается очередь?
- Снятие с жилищного учета происходит по причинам, описанным в Жилищном кодексе РФ. Прежде всего это улучшение жилищных условий, а оно в Москве может происходить за счет разных программ - бесплатного предоставления жилья по договорам социального найма, бесплатного предоставления жилья по договорам безвозмездного пользования, как например, в случае с детьми-сиротами и инвалидами с нарушениями функций опорно-двигательного аппарата, а также многодетными семьями с пятью и более детьми. Есть и еще одна программа бесплатного предоставления жилья городом - наем в бездотационных домах.
Согласно нашей статистике, в 2010 году, жильем по социальному найму мы обеспечили уже 2,3 тысячи семей, жильем по безвозмездному пользованию - 55 семей инвалидов-колясочников и 550 детей-сирот.
Еще 383 семей получили квартиры по программе помощи участникам Великой Отечественной войны, инвалидам ВОВ и вдовам участников ВОВ, всего же с 2008 года получили жилье 1,248 тысячи семей участников и инвалидов ВОВ.
В такой возмездной программе, как купля-продажа жилья с рассрочкой платежа, приняло участие около 850 семей, по социальной ипотеке квартиры купили 1,5 тысячи семей, а с помощью субсидий смогли стать обладателями новых жилых площадей 2,6 тысячи семей.
Еще 1,109 тысячи семьи в этом году получали компенсации за наем или поднаем жилья на рынке, в том числе новыми участниками этой программы стали 428 семей.
Кстати, очередников мы обеспечиваем не только путем специализированных программ, но и за счет реализации программы переселения из ветхих и аварийных домов. До 10% жителей таких домов как раз и приходится на очередников. По программе переселения в этом году будет переселено 10 тысяч семей из 120 домов, подлежащих сносу, в том числе из 21 аварийного дома, в котором проживало 685 семей.
- Расскажите подробнее о бездотационных домах...
- Квартиры в таких домах нельзя приватизировать, а плата за наем жилья в них несколько больше, чем при социальном найме. Кроме того, ЖКХ проходится оплачивать без всяких дотаций города. Но при этом и получить такое жилье можно, не ожидая в очереди 20 лет. Это доступное жилье: за однокомнатную квартиру в бездотационном доме семья платит с учетом коммунальных платежей и стоимости аренды около 5 тысяч рублей в месяц, за трехкомнатную - порядка 10 тысяч.
При этом, хотя договор найма заключается не больше чем на 5 лет, по сути, жить в бездотационном жилье можно хоть всю жизнь. Если наниматель вовремя платит за квартиру, не нарушает права собственника и соседей, он имеет преимущественное право на продление этого договора на новый пятилетний срок.
- Почему люди идут на заключение такого договора, ведь подобные квартиры нельзя приватизировать, а людей снимают с очереди?
- Потому что, согласно статье 57 Жилищного кодекса, квартиры по договору социального найма предоставляются гражданам в соответствие с очередностью в соответствие с датой постановки на учет. То есть, пока я не обеспечу всех очередников 1989 года постановки на учет, я не могу предложить квартиру очереднику 1993 года. Поэтому очередники, которым тяжело жить в сегодняшних условиях - а все они имеют менее 10 квадратных метров на каждого члена семьи - идут на заключение договора найма жилья в бездотационных домах.
К тому же квартиры в них можно получить и без снятия с жилищного учета: просто семьи, соглашающиеся на снятие с жилищного учета, могут получить жилье из расчета по одной комнате на члена семьи, тогда как без снятия с жилищного учета мы можем предоставить только по 18 квадратных метров на человека. Есть и еще одна "конфетка": если семья увеличится, то можно попросить у города в этом же доме или в любом другом бездотационном доме квартиру больше площади без всякой очереди. То есть получается, что, как и в любом нормальном государстве, семья больше не привязана к одному жилью в течение всей жизни.
- И сколько подобных домов сейчас у столицы?
- Пока шесть на почти 1,5 тысячи квартир - в Южном, Юго-Восточном и Юго-Западном административном округах. Нам сильно помешал кризис в развитии этой программы: мы планировали в 2010 году планировали иметь уже 22 бездотационных дома. Но в дальнейшем мы хотим все-таки увеличить их число и получить их во всех округах, включая Центральный.
- Как вообще кризис повлиял на объемы жилья, выделяемого на городские жилищные программы?
- К сожалению, они серьезно упали по сравнению с нашими планами. В начале 2008 года мы планировали, что в 2010 и 2011 годах на все наши программы - и на очередников, и на переселение из ветхих домов - будет выделяться около 2,7 миллиона квадратных метров жилья.
Однако и в этом, и следующем году на все городские нужды город может позволить себе выделить всего 1 миллион квадратных метров, то есть некоторым очередникам, которым ранее обещали, что в 2010 или 2011 годах их жилищные проблемы решатся, придется немного подождать. Сейчас по социальному найму мы предоставляем жилье очередникам 1989 года. Этот год мы собираемся "закрыть" в следующем году. А вот люди, идущие на возмездные программы или соглашающиеся на бездотационные дома, могут получить жилье раньше срока своей очереди.
- Где в основном располагаются дома, которые вы предлагаете людям, участвующим в социальных программах города?
- Все жилье, которое город предоставляет по социальному найму и безвозмездному пользованию, находится в Москве, как, впрочем, и жилье по программам переселения из пятиэтажек.
А вот квартиры по возмездным программам мы предлагаем на территории ближайшего Подмосковья. Сейчас у нас на распределении Долгопрудный, Солнечногорск, Павшинская пойма (Красногорск), Одинцово и Люберецкие поля.
- Почему не выбираются площадки в Москве?
- Сегодня в столице очень трудно найти площадки для строительства жилья без обременения. Это связано с тем, что город отказался от точечного строительства. Поэтому участки можно получить только после сноса "хрущевок" или вывода предприятий и рекультивации. Но, чтобы освободить землю, нужно время и финансовые ресурсы. И чтобы не прикрывать на этот период программы для очередников, мы говорим людям: "Да, вы москвичи и имеете право на социальный наем и на жилье в столице. Но если вам невмоготу и если вы сами хотите, есть квартиры в Подольске, Красногорске и так далее".
Подчеркиваю: предложения по Подмосковью принудительными не являются.
- Однако люди, согласившиеся на них, как известно, часто сталкиваются с проблемами при оформлении прописки, прав собственности...
- Да, действительно, задержки с оформлением такого жилья в собственность города, а затем с оформлением документов для граждан в последнее время случаются.
Дело в том, что раньше таких вопросов не возникало, так как в основном строительство велось за счет городского бюджета: мы строили дом по горзаказу, на него никаких претендентов, кроме нас, не было, и мы оформляли документы без труда.
Но в 2007 и 2008 годах город решил приобретать жилье высокой степени готовности у инвесторов. Однако из-за кризиса у отдельных компаний возникали трудности по достройке, отделке и вводу этих домов в эксплуатацию. Они срывали сроки по завершению строительства и по предоставлению нам полного пакета документов для оформления прав города по дома. Некоторые из них попали в предбанкротное состояние, другие не урегулировали свои взаимоотношения с местными властями, и те не подписывали акты о реализации инвестиционных контрактов.
Кстати, мы честно предупреждали людей о том, что на момент подписания с ними предварительного договора покупки жилья прав на него у нас нет.
Однако, поверьте, мы такой ситуации сами не ожидали. Наши сотрудники работают буквально на износ, оформляя необходимые документы для оставшихся квартир. Так, в 2008 году мы купили 8,368 тысячи квартир, из них мы зарегистрировали права на 6,679 тысячи. Нам осталось зарегистрировать 2,281 тысячи квартир. Квартир с подобными "зависшими" правами у нас немного - всего несколько сотен.
Однако процесс регистрации прав Москвы на жилье замедляется еще и тем, что в договорах о покупке квартир у застройщиков написано, что инвестор-застройщик обязан заплатить неустойку в случае срыва сроков передачи жилья. И, как государственный орган власти, мы обязаны предъявить претензии застройщикам - "простить" этот долг я не имею права. При этом зачастую застройщики с выставляемыми нами претензиями не соглашаются, и мы обращаемся в суд. Пока же спорные отношения не урегулированы, акты о реализации инвестиционных контрактов и акты о реализации государственных контрактов не подписываются ни нами, ни инвестором, а без этих бумаг мы не можем пойти в Росреестр. Сейчас мы судимся с пятью компаниями.
- Вы говорите о квартирах, приобретенных в 2007 и 2008 годах. А что с 2009 и 2010 годом?
- В 2009 и 2010 годах мы жилье у застройщиков не приобретали. То, что сейчас предлагаем людям - это квартиры, приобретенные в 2007 и 2008 годах и только сейчас доведенные до стадии, в которой мы их можем предлагать людям.
У города напряженная ситуация с бюджетом, поэтому в прошлом и в этом году мы жилье не покупали. Однако, чтобы как-то восполнить недостаток жилья для возмездных программы, в 2010 году Москвы выделила на субсидии для приобретения квартир на рынке на 2 миллиарда рублей больше, чем в 2009 году - 10,8 миллиарда рублей. В проекте бюджета на 2011 год эта цифра, кстати, почти не изменилась - 10 миллиардов рублей.
Однако, посмотрев на сложности при реализации контрактов с застройщиками, лично я понял, что городу выгоднее строить самому. Так у меня гораздо "свободнее" руки с точки зрения площадей и планировок квартир. К тому же я абсолютно не в восторге от того, что сейчас мне приходится людям предлагать квартиры, находящиеся на территории другого субъекта федерации и не контролируемые городом с точки зрения строительства.
- Может ли город сам начать строить в Подмосковье?
- Это возможно, например, в Люберецком районе Московской области: в таком случае город сам приобретет права инвестора. Но когда ситуация связана с горзаказом, ситуация намного более контролируемая.
- А что происходит в Москве с расселением коммуналок?
- В столице порядка 70 тысяч квартир коммунального заселения, и в 41 тысяче из них есть жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городу. Когда-то, в 1990 году, у нас их было 280 тысяч (тогда квартир без площади города вообще не было за отсутствием приватизации). Получается, что за последние 20 лет их количество сократилось в четыре раза.
Однако в ближайшем будущем мы собираемся предложить мэру Москвы слегка изменить программу ликвидации коммуналок - сосредоточиться на том, чтобы устранять коммуналки в том жилищном фонде, который принадлежит Москве на праве собственности. То есть если в коммуналке две комнаты принадлежат собственникам, а третья - городу и ее занимает наниматель, то мы будем заниматься только ей.
- В чем причина "дискриминация" собственников?
- Сегодня федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на превращение собственником его собственной квартиры в коммуналку. Если я, например, проживая в трехкомнатной квартире, развожусь с женой и продаю комнату десяти приезжим, то моя бывшая квартира автоматически становится жильем коммунального заселения.
Нам кажется, что если в законодательстве есть условия для улучшения жилищных условий, то мы должны поставить заслон и тем, кто хочет с целью наживы воспользоваться этими льготами.
- А что делать тем, кто живет в коммуналке, оставшейся еще со времен Советского Союза, и приватизировал комнату в ней лет десять назад?
- Собственник несет бремя содержания своего имущества. Но они имею право на деприватизацию жилья. К тому же наверняка такие люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий, а у нас правила по постановке на учет и для собственников, и для нанимателей одинаковые.
- В самом начале нашей беседы вы также говорили о том, что в городе появится программа реформирования системы общежитий...
- Общежитие, по Жилищному кодексу РФ, - это дом, специально приспособленный под эту функцию, в котором люди проживают временно, на период трудовых отношений с организацией. При этом общежития могут находиться только в государственном или муниципальном владении. То есть общежитие ООО "Рога и копыта" в принципе существовать не может. В собственности Москвы в настоящее время 225 общежитий, из них 95 общежитий квартирного типа и 135 общежитий коридорного или гостиничного типа. В них проживает 17,141 тысячи семей, из которых на учете на улучшение жилищных условий стоит 8 тысяч семей (а почему остальные не стоят? не хотят или нет возможности).
Программа, которую мы собираемся предложить на обсуждение правительству Москвы, предполагает, что люди, которые проживают в общежитиях - на законных основаниях - имеют право на заключение договора социального найма, причем на помещение, а не на койко-место.
Новых людей в общежития сейчас мы категорически не заселяем. Те общежития, которые сейчас расселяются, используются либо для "разуплотнения" этого общежития, либо для расселения других переуплотнения общежитий. В дальнейшем, как мы предполагаем, большая часть общежитий утратит свой статус.
- Город хорошо контролирует, кто живет в его общежитиях?
Говоря о "населении" общежитий, если честно, свою руку на отсечение я не дам. Часть этих общежитий пришла к нам совсем недавно - например, незаконно приватизированные в 1990-х годах общежития заводов, из которых собственник выжал все соки. В таких случаях, как правило, инициируются письма граждан о том, как им плохо жить, как много в общежитии крыс и так далее, затем общежитие возвращается в собственность столицы. Подобных ситуаций по Москве десятки. Заставить юридическое лицо отремонтировать и расселить общежитие до передачи его нам мы просто не имеем права.
В настоящее время мы наводим порядок в этом секторе городской собственности и выясняем, кто и на каком основании там живет. Это, кстати, не всегда легко даже с участием участковых: комната может быть закрыта на ключ, и тогда у собственника, по нашим законам, отсутствует право выйти в помещение, занятое гражданином.
Кроме того, сейчас город изыскивает деньги на капитальный ремонт помещений - этим занимается сегодня департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.
